派拉蒙集团公司(纽约证券交易所代码:PGRE)报告称，2024年第二季度核心运营资金(FFO)稳定在每股0.20美元，符合华尔街的普遍预期。这家专门从事办公物业的房地产投资信托公司宣布了大量租赁活动，本季度租赁了约198,500平方英尺的空间，今年迄今共租赁了约47.5万平方英尺。尽管出租率略有下降，派拉蒙集团仍对租赁市场的未来保持乐观，尤其是在纽约和旧金山。

关键的外卖

• 派拉蒙集团2024年第二季度的核心FFO为每股0.20美元与…一致nsensus估计。
• 年初至今的租赁活动达到约475,000平方英尺。
• 该公司在1301大道开设了派拉蒙俱乐部，并庆祝米其林星级餐厅大班餐厅的开业。
• 纽约金融服务和律师事务所的租赁需求强劲，租赁面积达17.8万平方英尺。
• 在旧金山，租赁活动面积约为20,500平方英尺。
• 同店租赁和入住率为86.3%。
• 流动资金状况强劲，现金超过11亿美元，并有7.5亿美元的循环信贷额度。
• 该公司延长了萨特街111号的抵押贷款，直到2026年才有债务到期。
• 积极的办公室租赁趋势，特别是来自AI-ba我在旧金山开了几家公司。
• 预期在不久的将来净有效租金会有所改善。

公司前景

• 派拉蒙集团预计交易市场活动和头寸将增加需要外部增长机会。
• 该公司维持其2024年每股0.78美元的核心FFO指引。
• 改善2024年同店现金和GAAP净营业收入(NOI)增长前景。
• 预期净有效租金将有所改善，尤其是在纽约。

悲观的亮点

• 同店租赁率和入住率在整个投资组合中下降了280个基点，下降了320个基点纽约银行基准利率为p，旧金山银行基准利率下降130个基点。
• 摩根大通预计将返还超过50%的租赁空间。

乐观的亮点

• 派拉蒙集团今年迄今租赁了47.5万平方英尺，超过了其租赁目标。
• 旧金山市场的需求和活动增加，尤其是来自AI-ba的需求和活动sed的公司。
• 该公司的投资组合是被认为是多元化的，尽管有限ncentration风险。

错过

• 该公司在纽约和旧金山市场的同店租赁率和入住率都有所下降。

问答集锦

• 该公司讨论了办公室租赁的积极前景，并期望增加旅游活动和提案。
• 派拉蒙集团正在谈判拒绝111市场中心的核心资产。
• 公司是乐观的关于旧金山市场的走向。
• Updat提供了利息支出指导、租赁到期和投资组合多样化方面的信息。
• 关于租赁和入住率的进一步更新将在2024年第三季度的结果中提供。

派拉蒙集团在充满挑战的市场环境中对其战略和投资组合的弹性保持信心。该公司对黄金地段和优质租户的关注预计将支持其未来几个季度的业绩。

InvestingPro见解

派拉蒙集团(Paramount Group Inc.，简称:派拉蒙集团)一直在引领一个充满活力的房地产市场，将战略重点放在城市关键地段的办公物业上。他们致力于保持强劲的租赁势头，这在他们最近的季度业绩中显而易见。为了进一步了解派拉蒙集团的财务状况和市场地位，我们可以看看InvestingPro提供的一些实时数据和见解。

InvestingPro Data强调，该公司的市值为11.4亿美元，截至2024年第二季度的过去12个月，其市净率仅为0.36。尽管经历了一段充满挑战的时期，收入在同一时间段内下降了20%以上，但该公司在2024年第一季度的季度收入增长了29.34%。这表明该公司的业务可能出现反弹或积极调整。毛利率保持在42.49%的强劲水平，这表明尽管面临更广泛的市场挑战，该公司的核心服务仍能产生健康的利润。

与这篇文章特别相关的一个InvestingPro提示是高股东收益率，这对寻求回报的投资者来说是一个积极的信号。此外，公司的流动资产超过了短期债务，这是一个令人放心的指标，表明公司的财务稳定性和满足即时金融负债的能力。

尽管分析师预计派拉蒙集团今年不会盈利，而且该公司股价上周下跌10.65%，但该公司的战略租赁活动和对写字楼租赁市场(尤其是纽约和旧金山)的乐观前景，可能为潜在的复苏提供基础。

对于有兴趣深入分析的读者，InvestingPro提供了关于派拉蒙集团(Paramount Group Inc.)的额外提示。要了解这些见解并从投资的角度了解公司的前景，您可以访问http://k1.fpubli.cc/file/upload/202408/05/53gftjeamux。该网站目前列出了7条投资专业建议，以提供全面的投资视角。

全反式脚本-派拉蒙集团公司(PGRE) 2024年第二季度:

接线员:女士们，先生们，你们好。谢谢你的支持。欢迎参加派拉蒙集团2024年第二季度收益电话会议。[接线员说明]请注意，本次电话会议是在今天，2024年8月1日录制的。现在我把电话交给Tom Hennessey，业务发展和投资者关系副总裁。请说，先生。

Thomas Hennessy:谢谢你，接线员，大家早上好。在我们开始之前，我想向大家介绍一下我们昨天发布的2024年第二季度收益报告和补充信息。两者都可以在派拉蒙集团网站www.pgre.com的投资者部分的“财务业绩”标题下找到。我们的一些评论将是联邦证券法意义上的前瞻性陈述。前瞻性陈述通常通过使用诸如“将”、“预计”、“应该”或其他类似短语等词语来识别，这些陈述受到许多风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与我们的预期存在重大差异。因此，你在解释和依赖它们时应该谨慎。我们建议您参阅我们提交给美国证券交易委员会的文件，以更详细地讨论可能影响我们未来经营业绩和财务状况的风险。在电话会议上，我们将讨论我们的非公认会计准则指标，我们认为这些指标对评估公司的经营业绩很有用。这些措施不应单独考虑，也不应取代我们根据公认会计准则编制的财务业绩。这些指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在我们的2024年第二季度收益发布和补充信息中获得。今天主持电话会议的是公司董事长、首席执行官兼总裁Albert Behler先生;Wilbur Paes，首席运营官、首席财务官和财务主管;Peter Brindley，执行副总裁兼房地产主管。管理层将发表一些开场白，然后我们将开始提问。说到这里，我把电话交给艾伯特。

Albert Behler: Thank you, Tom, and thank you all for joining us today. Yesterday, we reported core FFO of $0.20 per share for the second quarter, in line with consensus. Operationally, we had another solid quarter of leasing activity. We executed leases of approximately 198,500 square feet, bringing our year-to-date leasing volume to about 475,000 square feet. This represents our strongest second quarter and first half of leasing since 2020, demonstrating the continued strength and appeal of our high-quality portfolio. We continue to make progress on our availability in New York, where leasing activity during the quarter totaled approximately 178,000 square feet. We are particularly encouraged by the steady flow of inquiries and tours we are seeing, which we believe will continue to translate into further leasing success in the coming quarters. We are seeing strong demand from a diverse range of tenants, especially financial services and law firms. The momentum we are experiencing across our New York portfolio reinforces our confidence in the enduring appeal of high-quality, well-located office spaces in prime submarkets. I can announce that we officially opened Paramount Club at 13016 Avenue, during the second quarter. This exclusive amenity offering has been extremely well received by our tenants and is proving to be a significant differentiator in the market. Paramount Club is not only enhancing the workplace experience for our existing tenants, but is also playing a crucial role in attracting new tenants to our portfolio. Our ability to attract and retain top-tier tenants is a testament to the strength of our portfolio and our team's leasing expertise. I'm also thrilled to share that on July 18, we celebrated the grand opening of the highly anticipated Michelin star rated in Taipan restaurant. Set under the iconic glass cube in the plaza of our headquarters at 1633 Broadway in Taipan adds a new layer of excitement to our curated offerings. The buzz surrounding the opening has been tremendous, and we couldn't be happier. We invite you to visit and experience a culinary sensation first hand. The opening of these two unique and outstanding amenities will further enhance the tenant experience and elevate our portfolio in ways that are distinguishing it for both our current tenants and prospective tenants alike. These are the types of exclusive amenities that resonate with today's discerning tenants. As a flight to quality persists, we believe our portfolio is well positioned to capture a disproportionate share of demand, driving occupancy improvement and at times, allowing us to push rents across our New York portfolio. As in New York, the ongoing flight to quality in the office market continues to play to our strength in San Francisco. There we are seeing a clear preference for Class A, amenity-rich buildings in prime locations, precisely the type of assets in our portfolio. Our properties with a state-of-the-art infrastructure, large and efficient floor plates and desirable locations are increasingly attractive to tenants seeking to upgrade their office space. The market in San Francisco remains tough and behind New York. During the quarter, we signed approximately 20,500 square feet of leases in San Francisco, which resulted in total leases executed during the first half of the year of approximately 180,000 square feet. While leasing velocity remains below long-term averages, we are seeing some encouraging signs that demand is picking up. San Francisco remains a center for premier tech talent with high growth potential and is a clear global front runner for VC funding to AI companies. Our high-quality portfolio is well positioned to capture outsized market share as the recovery persists. Turning to our balance sheet. We continue to maintain a strong liquidity position with approximately $409 million in cash and restricted cash at our share, excluding noncore assets, along with the full $750 million available on our revolving credit facility. While the broader transaction market remains subdued, we are beginning to see early signs of increased activity. The volume of potential deals in the pipeline is gradually expanding, suggesting a possible shift towards a more dynamic environment in the coming year. We anticipate that the white BEITs have spreads, which have historically kept many market participants on the sidelines may start to converge. This could potentially unlock more transaction opportunities. Furthermore, the prolonged period of elevated interest rates may lead to an uptick in distressed assets coming to market, potentially creating attractive acquisition prospects. In this evolving landscape, we maintain our disciplined approach to capital allocation. We are strategically positioned to capitalize on external growth opportunities, particularly those in partnership with third parties where we can leverage our extensive market knowledge and disciplined investment approach. Our strong balance sheet and ample liquidity position as well to act on attractive opportunities should they arise. In closing, we had a solid performance this quarter and remain confident in our strategy. Our high-quality assets in prime locations continue to outperform the broader market, and we are well positioned to capitalize on the ongoing flight to quality in our core markets. With that, I will turn the call over to Peter.

Peter Brindley:谢谢你，Albert，早上好。在第二季度，我们租赁了约198,500平方英尺，其中纽约约178,000平方英尺，旧金山约20,500平方英尺。第二季度签订的加权平均租约期限为8.6年。在第二季度，我们在美洲大道1301号完成了三笔租约，总面积超过92,000平方英尺，其中两笔是与新的金融服务公司签订的，第三笔是与一家律师事务所签订的，这家律师事务所正在继续扩建该大楼。大约60%的租赁活动是空置空间，其余部分是计划在2025年到期的空间。在过去的12个月里，我们在美洲大道1301号取得了实质性进展，该大楼的租赁入住率从79.8%提高到89.5%，即970个基点。在纽约和旧金山，租户都在继续追求由一流的、受人尊敬的、资金雄厚的业主经营的、位于市中心、设施丰富的高档建筑。这种加速的趋势使我们受益，使我们能够利用这些市场动态并扩大我们的租赁渠道。我们的首要任务仍然是保持良好的租户关系，确保即将到期的租约的续签，并租赁我们的空置空间。在季末，我们的同店投资组合的租赁入住率(不包括非核心资产)为86.3%，比上一季度下降280个基点，同比下降440个基点，这是由于我们之前讨论过的第二大租户Clifford Chance(位于西52街31号)的搬迁。回到我们的市场。中城第二季度的租赁活动约为400万平方英尺(不包括续订)，比五年季度平均水平高出21%。第二季度的租赁活动连续第三个季度超过五年季度平均水平，这是自2018年以来的首次连续三个季度。随着租户越来越多地追求靠近公共交通的最高质量房地产，中城需求状况的稳步改善在中城的核心子市场中表现得最为明显。中城的空置率保持在18.2%的高位。然而，高层供应的紧张导致观景空间租金的上涨压力，尤其是在中城的核心子市场。最近在美洲大道1301号开业的派拉蒙俱乐部(Paramount Club)已被证明是吸引和留住租户的关键优势。会员资格是提供给我们在纽约投资组合的租户的，他们中的许多人在早期都给出了好评如潮的评价。经纪人和潜在租户都给出了类似的反馈，称它是同类中最好的，与市场上的其他公寓不同。由于会员充分利用并将俱乐部纳入他们的工作日(纳斯达克股票代码:WDAY)，该俱乐部无论在一天中的什么时候都很热闹。我们在纽约的投资组合目前有86.9%是按同店份额出租的，环比下降了320个基点，同比下降了360个基点。把我们的注意力转移到旧金山。旧金山第二季度的租赁面积超过160万平方英尺，其中约三分之一是新进入市场的租户，主要是人工智能公司。市场需求的租户已增长到650多万平方英尺，这是自2019年第四季度以来的最高水平。这一增长继续受到新投资的旧金山人工智能公司的推动，这些公司在旧金山的需求管道中所占的比例越来越大。事实上，旧金山的风投资金有望在2022年达到300亿美元以上的水平，其中大部分资金将流向人工智能公司。尽管市场面临挑战，包括创纪录的37.1%的可用性，但旧金山仍然是具有高增长潜力的顶级科技人才的温床。随着旧金山市场的持续复苏，我们的高质量投资组合将占据巨大的市场份额。截至季度末，我们在旧金山的投资组合中，以同店为基础的租赁比例为84.2%，环比下降130个基点，同比下降740个基点。我们期待着向你们通报我们的进展情况。总结完之后，我将把电话交给威尔伯，他将讨论财务结果。

威尔伯·帕斯:谢谢你，彼得，大家早上好。昨天，我们公布了每股0.20美元的核心FFO，这与华尔街第二季度的普遍预期相符。本季度同店增长基本持平，按现金计算增长0.1%，按公认会计准则计算略有下降1.3%。在第二季度，我们执行了15份租约，总面积为198,505平方英尺，加权平均起租金为每平方英尺74.55美元，加权平均租期为8.6年。98,862平方英尺的第二代空间按市值计价为现金基础为正1%，按公认会计准则为负3.4%。这一按市值计价的数据仅代表我们在纽约的投资组合，我们在旧金山的投资组合租赁了20,647平方英尺，代表了我们在Market Center和111 Sutter Street的非核心资产的租赁。至于我们的资产负债表，我们的流动资金状况仍然强劲，超过11亿美元。本季度结束时，我们拥有略高于4.09亿美元的现金和限制性现金，以及7.5亿美元的未动用现金。我们在4.09亿美元现金和限制性现金中的份额不包括非核心资产的金额。本季度，我们再次延长了111 Sutter Street的按揭贷款，并将到期日期推迟至2025年12月。我们这样做的条件与之前的延期相同，即所有利息不足将继续增加到贷款的本金余额中，贷款人为稳定资产所需的所有资本提供资金，从而保护我们的资产负债表，同时为我们的股东保留期权。季末未偿债务为36亿美元，加权平均利率为3.92%，加权平均期限为3.1年。我们87%的债务是固定的，加权平均利率为3.31%，剩下的13%是浮动的，加权平均利率为8.01%。当然，这些数字包括非核心资产的债务。不包括非核心资产的债务，未偿债务为32.4亿美元，加权平均利率为3.89%，加权平均到期日为3.4年，我们在2026年之前没有债务到期。有关非核心债务对我们资本结构的影响的更多信息，请参阅补充方案第39页。现在来看看我们2024年的指导方针。根据我们今年迄今的业绩以及我们对今年剩余时间的展望，我们将同店现金和GAAP NOI的增长前景分别提高了100个基点和50个基点。同店业绩的改善被略高的利息和一般及行政费用所抵消。因此，我们将每股0.76美元至0.80美元之间的区间缩小，维持每股0.78美元的核心FFO指引的中间值。有关指引所依据的假设变化的更多信息，请参阅我们的补充文件第6页。话务员，说到这里，请打开电话回答问题。

接线员:[接线员说明]。我们的第一个问题来自Evercore ISI的Stephen Sakwa。请继续你的问题。

Steve Sakwa:谢谢，早上好。无论是彼得还是威尔伯，我想这都是两全其美的。第一，你能不能提醒我们一下你们在现在到25年底之间有哪些已知的大空位?如果有一些事情没有解决，也许只是提醒我们在接下来的18个月里有哪些潜在的事情可能会被发现?我想这个问题的必然结果是，你能不能帮我们考虑一下签约租赁，而不是开始的数字当我们试着考虑未来18个月的入住率桥梁时?

彼得·布林德利:早上好，史蒂夫，我是彼得。我首先要说的是，谷歌(纳斯达克股票代码:GOOGL)和摩根大通占我们2025年租约到期的4%。正如我们现在所知，谷歌将腾出整个市场，大约34万平方英尺，按份额计算为16.8万平方英尺。至于摩根大通在One Front Street的业务，我们正在与他们进行讨论。在2025年到期的24.1万平方英尺的空间里，我们不打算全部保留它们。我们希望他们能参与其中。但当你想到2025年的租约到期时，这是最大的一块。除此之外，我们正在与一些2025年租约到期的租户进行建设性的对话，我们非常努力地工作，我们相信我们将成功地保留剩余的25年租约到期的很大一部分。

威尔伯·帕斯:当然。史蒂夫，关于你问题的第二部分，就签订的租约而言，你会看到有一个很大的Delta，我相信你已经看到了1301的租赁和占用百分比以及31 West。这将在年底开始缩小相对于签订的租约，并在25年初开始触及1301，这是在1325完成的公民银行的大交易。威尔逊的大规模扩张就是在那里完成的。

Steve Sakwa:所以这只是一个粗略的数字吗，Wilbur?或者我们应该在占用和租赁之间进行推断并假设其中的一些，但不是所有这些都将在接下来的12个月内开始?

威尔伯·帕斯:是的。我想你需要推断一下，史蒂夫。我不想给出这个贡献的精确数字。

Steve Sakwa:好的，谢谢。然后，艾伯特，你可能提到了资本市场交易市场的混乱，但是你开始看到更多潜在的东西进入市场。我只是知道你们现在的资本结构和股价，我相信你们不会想在这样的水平上发行股票来做交易。但你如何看待融资交易?我想，这笔交易的经济效益应该是怎样的才能让你们参与进来?

阿尔伯特·贝勒:是的。史蒂夫，正如在过去的几次财报电话会议上所说，我们正在非常仔细地寻找A类公司的潜在机会，这就是我们对Trophy感兴趣的地方。到目前为止发生的交易很少。买卖价差仍然很大，但似乎正在缩小。我们不会使用我们目前资产负债表上的大量流动资金。因此，我们将进行轻资产投资，我们称之为轻资产投资，并使用外部风险资本，它们在这个周期的这一点上似乎更感兴趣。我想说，有很多，尤其是外国投资者，但也有私人投资者，机构投资者较少，他们正在考虑进入这个市场。我们将利用我们在过去多年中建立的这些关系来寻找投资机会。旧金山的房价目前处于较低的水平，你必须对旧金山的复苏抱有希望，我认为与纽约相比，旧金山已经落后了。因此，我们正在关注这两个市场，但在扣动扳机之前，我们会非常、非常小心。

Steve Sakwa:好的，谢谢。对我来说就是这样。

阿尔伯特·贝勒:谢谢你，史蒂夫。

接线员:谢谢。我们的下一个问题来自瑞穗银行的Vikram Malhotra。请继续你的问题。

Vikram Malhotra:早上好。谢谢你回答这个问题。我想首先是两个具体的性质。我想在1633号Showtime在转租市场上有很多空间。我想知道你们是否就他们的计划进行了讨论?我知道租约暂时不会到期，但考虑到1633的面积，我只是好奇。然后是商业街的零售街区，它相当大，但我知道那里有几个大的街区。有什么最新消息对租赁前景有帮助吗?

Peter Brindley:嗨，Vikram。我们在第五大道712号的零售空间比我们开始营销以来的任何时候都活跃。当然，在上五街已经发生了很多富有成效的交易，但供应并不充足。当然，不像我们的，我想大家都会同意的。所以，在这方面还没有什么可报道的。但我们觉得这里有非常好的活动，我们可能有机会与一些非常令人兴奋的租户进行改建。还有更多。

阿尔伯特·贝勒:维克拉姆，正如我之前多次提到的，在艾米·本德尔搬到哈里·温斯顿之后，我们租下了一大块零售店面。我们得到的租金和Amy Bendel之前付的差不多。我们要非常小心地找到合适的租客。它很可能属于豪华部分，它必须符合办公楼其他部分的资产类别。彼得和他的团队对此非常感兴趣，因为第五街那种质量的可用面积并不多。

维克拉姆·马尔霍特拉:非常感谢。也许再来一个。彼得，你提到了旧金山的一些早期改善迹象。一般来说，从你的同行来看，事情似乎非常缓慢，从租赁速度来看。我想知道，你能否详细说明一下，这是人工智能还是传统技术?你在寻找什么，你看到了什么复苏的迹象?谢谢。

彼得·布林德利:维克拉姆，复苏的萌芽是需求渠道，市场上的租户继续增加。风险资本资金继续流向旧金山的公司。有新公司进入市场。事实上，第二季度三分之一的租赁活动是由新租户组成的。当然，我们谈论的都是基于人工智能的公司。我认为最重要的是他们认识到办公室的重要性。事实上，他们正在寻找一个安全的办公空间，以允许合作，以执行他们的崇高计划，当然。所以我认为这些趋势都很好。当然，我们正在努力解决这个市场的大量可用性，以使其回归更健康的基本面。但从方向上讲，我所经历的，我们作为一个团队在我们的物业中所经历的是越来越多的旅游活动，越来越多的提案。我们在谷歌楼层有很好的活动，明年我们会回来。因此，由于这些原因，我们今天比过去更乐观，比如6个月。从方向上看，旧金山似乎正朝着更好的方向发展。

接线员:谢谢。下一个问题来自美国银行的卡米尔·博纳尔。请继续你的问题

卡米尔·邦内尔:大家早上好。我看到你们超额完成了今年的租赁目标，纽约市的势头似乎也在回升，但到目前为止，你们的签约活动仍低于指导目标的低端。所以，我想知道你能否提供更多的细节，在你的指导中有多少是考虑到旧金山租赁的?你是否觉得7月份的需求与年初的预期相比发生了什么变化?

威尔伯·帕斯:卡米尔，也许我该开始了。我不认为你所说的在指引的低端趋势是正确的。到目前为止，我们已经租了47.5万平方英尺。要达到中点，如果它是线性的，你需要每季度租赁16.8万平方英尺，显然，第一季度和第二季度，我们都远远超过了这些数字。

Camille Bonnel:好的。谢谢你澄清，威尔伯。威尔伯，既然你来了，你能提供一下最新情况吗在本季度利息支出增加后，你的利息支出指引中都考虑了哪些假设?因为美联储昨天的声明似乎增加了9月份降息的可能性。你在烤这些东西吗?

威尔伯·帕斯:是的。从这个角度来看，当我们在2月份公布利息支出指引时。你可以想象，在那一点上，一年中有很多关于四到五次裁员的传言。但这并没有实现。因此，我们根据美联储目前的讲话情况，根据对今年持续降息的预期，调整了假设，但相对于我们在指引中提供的预期，这一假设要高一些。你也知道利率上限和1301的掉期将于8月到期，这也被考虑在这个等式中。

Camille Bonnel:好的，谢谢你的讲解。我们对整个纽约市的写字楼资产进行了自下而上的分析，看看房地产投资信托基金彼此之间的排名如何，你的投资组合是前三大平台之一。但我们看到，当需求回落时，你可以真正看到，建筑的高度集中和大租户会对你的运营产生巨大影响。那么，当我们展望未来时，你能谈谈你是如何平衡这种风险和多样化收益的吗?团队正在做什么来降低这种风险吗?

阿尔伯特·贝勒:嗯，我认为我们的投资组合是相当多样化的。如果你看看纽约市场，从历史上看，它已经越来越多样化了。你可能不记得我不在你身边。许多年前，纽约没有娱乐。这主要取决于以前的租客。今天，这主要是指金融和保险。今天，它是一个非常多元化的租户组合，我们也有技术。因此，我认为我们的投资组合也非常多样化。每栋楼都不一样，我们喜欢这样。这是这个市场中办公楼的典型情况，如果你有一个小的流动床，它就会迎合不同的需求或不同的租赁，而不是大型建筑。我认为我们处理得很好。

Camille Bonnel:谢谢你的想法。

接线员:谢谢。下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。请继续你的问题。

布莱恩·赫克:很好，谢谢。早上好。鉴于租赁百分比前景没有改变，我希望对同店NOI预期增长的驱动因素有所了解。任何细节都会有帮助的。

威尔伯:当然，布莱恩。正如你所指出的，我们将同店现金和GAAP NOI指引分别调高了100个基点和50个基点。你看到了第二季度的结果，这有助于减少下半年的运营费用。这才是NOI增长的真正原因。但要认识到我们今年以来的趋势，布莱恩，下半年将是负的，这对所有人来说都不足为奇，因为高伟绅律师事务所今年5月就离职了。所以，你正在失去它。那是你的第二大房客。因此，纽约在下半年会更加消极，因为这个，然后你在1301的Leerink的租约即将到期。

布莱恩·赫克:对。好吧。这是有帮助的。然后在租赁利率指导本身，这似乎意味着在6月30日至年底之间大约有80个基点的改善。我猜你能看到多少?在这一点上，你认为有多少是投机性的?

威尔伯·派斯:如果你看一下租赁率，我的意思是，如果你看一下我们在今年剩下的时间里有多少租约到期，它大约是17万平方英尺。为了达到我们指导的中点，你说的是租赁超过20万平方英尺的空置空间或即将到期的空间，以便能够得到它。我认为彼得可以衡量管道的大小以及管道中有多少是空缺的。但我们没有改变的原因是，基于我们在管道中看到的情况，我们对达到这个水平感觉很好。

彼得·布林德利:是的。我认为我们的渠道仍然非常强大。布莱恩，我们有超过30万平方英尺的租约在谈判中，租约建议书也在后期阶段。至于你的问题，其中很大一部分是关于空置空间或即将空置的空间，鉴于我们需要租赁超过20万平方英尺的空间，以及我们所说的入住率不断增加的交易，我们相信，根据我们目前看到的情况，我们将达到中间点。

布莱恩·赫克:太好了。这真的很有帮助。最后一个问题，艾伯特，关于通过收购实现外部增长，你谈到了与其他投资者合作进行交易。你能谈谈共同投资写字楼的需求量吗?听起来，这些机会在这一点上比我在过去的电话和会议上所看到的要切实一些。机构资本的兴趣水平最近有所提高吗?

阿尔伯特·贝勒:机构资本显然不是这里的领跑者。正在更密集地寻找进入市场的资本是私人资本。你必须考虑到家族理财室、超高净值个人，尤其是那些迄今尚未上任的办公室投资者，因为许多其他人都在处理他们自己面临的问题。他们只是看到了机会。他们看到了你目前拥有的巨大定价优势，如果你收购一项资产。因此，他们变得越来越活跃，因为他们已经观望了一段时间，因为在美国，在家工作的现象已经持续了一段时间，而且时间长得惊人，但在纽约，办公室出勤率显然在提高，在旧金山也是如此。我认为这是许多特别是外国投资者长期以来感到惊讶的事情。这种情况持续了多久，因为如果你去其他国家旅行，尤其是在亚洲，每个人都回到办公室。这里，它需要一段时间。所以我认为，这是最大的负面因素，让投资者远离这个市场。

布莱恩·赫克:太好了。谢谢你！

接线员:谢谢。我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。请继续你的问题。

罗纳德·卡姆姆:嘿，给我两个简短的问题。关于旧金山25年勘探的评论非常有帮助。你能对纽约做同样的事情吗，不管它是Charter还是Wilson, insanity还是Vertis?或者任何已知的空缺或谈判?或者他们是怎么想的?

Peter Brindley:当然，Ron。因此，到2025年，我们在纽约有大约45万平方英尺或6.8%的土地到期。我不想透露太多细节，但查特公司是我们长期合作关系的重要承租方。它们将在25年到期，大约10万平方英尺，我们正在与他们进行建设性的对话。威尔逊·桑西尼，你可能知道，搬到了西52街31号，这实际上这也让我们冒着从高伟绅律师事务所搬走的风险。但我可以告诉你，他们在1301空出的那两层楼非常抢手，因为中城的很多空房都不成比例地位于较低的楼层。像这些楼层那么高，没有太多的空间。Vertis现在是美洲大道1301号的租户。所以我们要把西31号的那两层楼拿回来，但他们选择了继续留在派拉蒙公司最近的交易价格是1301。这些楼层将与我们从高伟绅律师事务所拿回来的那块空间相邻。由于31 West的质量，我们有很大的信心，我们将成功地把那块空间租给信用租户。我们对这次发行感到兴奋，对目前的活动水平感到兴奋。但那些你真的叫出来了。这些是我们在25年归还给我们的45万平方英尺中最大的活动部分。

Ronald Kamdem:好的。太好了。超级有帮助。然后是111市场中心的非核心资产。我们什么时候能指望这些东西真的不在账上?是2025年吗?还是仍在谈判?我只是想弄清楚什么时候能把他们从书里拿出来?

阿尔伯特·贝勒:嗯，谈判还在进行中。所以，我认为我们现在不想预测那里会发生什么。在111阶段的贷款延长了18个月。所以这对那里发生的事情仍然是开放的。

威尔伯·帕斯:是的。艾伯特是对的。显然，111萨特被延长到25年12月运营市场中心。我们正在谈判。这些事情可能需要一些时间。在这些过程中有多家银行，你必须首先违约，然后银行必须通知你违约，并保留你的权利，然后完成这个过程。

Ronald Kamdem:好的，有道理。对我来说就是这样。非常感谢。

接线员:谢谢。我们的下一个问题来自Dylan Burzinski在Green Street的台词。请继续你的问题。

Dylan Burzinski:谢谢大家回答这个问题。只是想看看未来4个月或2年的净有效租金预期?我的意思是，你认为我们会继续在这方面看到压力吗?还是?我想这可能会因纽约和旧金山的不同而有所不同，但我只是想了解一下你们对投资组合中净有效租金的预期是多少?

阿尔伯特·贝勒:所以我认为我们可能已经很接近底部了，纽约已经在改善了，尤其是在。你是否需要区分A级和B级，奖杯，更好的和困难的建筑。我认为，对于最差的建筑来说，这仍将是一场旷日持久的斗争。在旧金山，我们可能会落后一点，这将需要更长的时间，因为整个市场的空置率也更高。但即使是A类资产，旧金山的价格也可能接近底部。

Dylan Burzinski:欣赏这种颜色。回到摩根大通的租约，我知道你们还在和他们讨论。但我的意思是，你觉得他们会归还超过50%的空间吗?

彼得·布林德利:迪伦，我认为，我们现在认为，2025年的241,000平方英尺的空间将有超过50%的空间到期。我确实认为可能会超过50%。但正如我所说，我们相信，他们将保留一些组成部分，这就是我们正在进行的讨论。

Dylan Burzinski:很好。谢谢,伙计们。

接线员:谢谢。女士们先生们，我们的问答环节到此结束。我将把发言权交给贝勒先生作最后的评论。

阿尔伯特·贝勒:感谢大家今天的到来。我们非常期待在公布2024年第三季度业绩时提供有关我们持续进展的最新信息。再见。

接线员:谢谢。今天的电话会议到此结束，您可以断开您的线路。谢谢你！

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