房地产投资信托公司AG Mortgage(纽约证券交易所代码:MITT) Investment Trust Inc.(纽约证券交易所代码:MITT)公布了其2024年第二季度的财务业绩，调整后的账面价值略有下降，经济股本回报率达到盈亏平衡。尽管经历了一个充满挑战的季度，但该公司增加了股息，并保持了较低的贷款拖欠率。该公司还执行了战略性财务举措，包括发行投资级高级无担保票据，以及在收购WMC后将资产货币化。

关键的外卖

• AG Mortgage Investment Trust调整后的每股账面价值从10.58美元降至10.37美元。
• 股息增加5.6%至每股0.19美元。
• 该公司公布了1740万美元的净利息收入，GAAP净亏损为70万美元，即每股亏损0.02美元。
• 每股可分配收益为0.21美元。
• 发行了6,500万美元的投资级高级无担保票据，并保持了1.8亿美元的流动资金。
• 杠杆率为2.5倍。
• 总投资组合增长了约11%，达到69亿美元。
• 该公司被纳入罗素2000指数，贷款组合拖欠率保持在1%的低水平。

公司前景

• AG Mortgage Investment Trust专注于避免现金拖累和产生股本回报。
• 该公司的目标是在下个季度将机构RMBS投资组合的杠杆水平恢复到之前的水平。
• 管理层预计将遵循抵押贷款银行家协会(MBA)的预测，并预计季节在其业务中。

悲观的亮点

• 该公司尚未生产出传统产品账面价值高。
• 它们的资产出现了边际扩张，尤其是在非质量管理领域。

乐观的亮点

• 在代理合格市场，非qm空间和房屋净值空间中可以看到机会。
• 整个住宅信贷市场依然健康。
• 该公司的非质量管理投资组合是有限的被认为很好地保护了提前还款速度的增长。

错过

• 该公司实现了收支平衡本季度净资产收益率为零。
• 据报道，GAAP净亏损约为70万美元或每股0.02美元。

问答集锦

• 管理层讨论了机构RMBS投资组合中的杠杆以及保护非qm投资组合免受提前还款速度增加的影响。
• 该公司计划降低机构RMBS投资组合的杠杆率，并恢复到以前的水平。
• 在竞争力和效率提高的推动下，业务量预计将增长，该公司预计在MBA预测之后将出现季节性增长在他们的业务中。

美国抵押投资信托公司通过战略性的财务操作以及对业务增长和效率的关注，该公司度过了一个略具挑战性的季度。该公司的积极措施，如发行新票据和出售资产，使其能够继续在抵押贷款领域扩张，同时管理其投资组合的风险状况。该公司被纳入罗素2000指数，并保持较低的拖欠率，突显出该公司的稳定性和未来增长潜力。投资者和利益相关者将密切关注该公司在未来几个季度继续适应市场状况，并努力提高股东价值。

InvestingPro见解

AG抵押贷款投资信托公司(纽约证券交易所代码:MITT)最近的财务业绩证明，它在面对市场波动时表现出了弹性。通过InvestingPro的数据和提示仔细观察该公司的表现，为考虑该公司前景的投资者提供了额外的背景。

InvestingPro Data强调，该公司的市值为2.0337亿美元，突显了其在市场中的地位。市盈率达到了诱人的4.44，这表明该股相对于其收益可能被低估了。此外，股息收益率高达11.01%，这对关注收益的投资者特别有吸引力。

AG抵押贷款投资信托公司的两个突出的InvestingPro提示是它向股东支付的大量股息，以及它连续14年保持这些股息支付的事实。这种股息一致性的记录是一个强有力的指标，表明公司承诺向股东回报价值，即使在经济不景气的情况下。此外，该公司的市盈率较低，这可能是价值投资者买入的良机。

对于那些对更深入的分析感兴趣的人，InvestingPro提供了关于AG抵押投资信托的额外提示，提供了该公司财务状况和未来前景的全面视图。到目前为止，还有9个以上的InvestingPro小贴士可供MITT使用，网址是http://k1.fpubli.cc/file/upload/202408/05/egemjomlhq1。这可能会进一步指导投资决策。

全反式脚本- AG抵押投资信托公司(MITT) 2024年第二季度:

接线员:您好，谢谢您的等待。欢迎光临AG按揭投资信托公司。2024年第二季度财报电话会议。此时，所有参与者都处于仅听模式。管理层发言后，将有一个问答环节。我现在把电话转给珍妮·奈斯林，本公司的法律总顾问。请继续。

珍妮·奈斯林:谢谢。大家早上好，欢迎参加美国抵押贷款投资信托公司2024年第二季度财报电话会议。今天和我一起参加电话会议的是我们的首席执行官兼总裁TJ Durkin，我们的首席投资官Nick Smith和我们的首席财务官Anthony Rossiello。在我们开始之前，请注意今天电话会议中讨论的信息可能包含前瞻性陈述。在今天的电话会议上所做的任何前瞻性陈述都受到某些风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性在我们的美国证券交易委员会文件中进行了概述，包括关于前瞻性陈述、风险因素和管理层讨论和分析的警示性声明标题下。公司的实际结果可能与这些陈述有重大差异。我们鼓励您阅读我们提交给美国证券交易委员会(SEC)的文件中有关前瞻性陈述的披露，包括我们最近提交的截至2023年12月31日的年度10-K表格，以及我们不时向美国证券交易委员会提交的后续报告。除非法律要求，我们没有义务也不打算更新或审查或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。在今天的电话会议中，我们将提及某些非公认会计准则财务指标。请参阅我们在美国证券交易委员会(SEC)的文件，了解与最可比的公认会计准则(GAAP)指标的对账。我们还将参考今天上午发布在我们网站上的收益报告。要查看幻灯片演示，请转到我们的网站www.agmit.com，并点击主页上的2024年第二季度收益演示链接。再次欢迎大家的到来，感谢大家今天的到来。说到这里，我想把电话交给TJ。

T.J.杜金:谢谢你，珍妮。我很高兴向大家报告我们第二季度的财务状况，这表明我们继续执行我们的核心业务战略，以及我们最近合并的引人注目的好处。回顾截至6月30日的中期财务状况，我们看到调整后的账面价值从10.58小幅下降至10.37，本季度的经济股本回报率大致达到了收支平衡，现在估计7月份的账面价值还为时过早。更值得注意的是，6月13日，董事会一致投票决定将股息提高5.6%，达到每股0.19美元。在本季度，我们获得了1740万美元的净利息收入，每股收益为负0.02美元，每股EAD为0.21美元，包括我们之前宣布的0.02美元的新股息。收购WMC后，我们重点关注的一个关键领域是有效地处理他们将于2024年9月15日到期的8600万美元可转换票据。我们很高兴地报告，在本季度，我们成功发行了6,500万美元的投资级高级无担保票据，超过了即将到期的金额，考虑到我们今年第一季度发行的3,450万美元。用这些高级无担保票据有效地取代了可转换债券，未来将有一个更有利的公司债务结构。由于这些债券的发行，以及为了避免持有过多现金，我们将这些收益的一部分投资于机构MBS，仅使用适度的杠杆，以产生强劲的短期风险调整回报。因此，该公司在本季度结束时拥有1.8亿美元的流动性，比正常的2.5倍杠杆略高。我们预计，在9月份到期的可转换债券将被保留后，我们将在公司层面回到更历史的杠杆水平。自去年12月6日完成对WMC的收购以来，截至季度末，约有5700万美元的资产已经货币化，其中4100万美元的股权将被转到我们新发起的住宅抵押贷款的核心战略中。合并的一个重要结果是我们在6月28日被纳入罗素2000指数。我们相信，这是扩大投资者基础和改善投资者流动性的关键一步。就像我上个季度所说的那样，我和我的团队非常兴奋地向市场展示我们所看到的好处和合并后公司的力量。我现在把电话交给尼克。

尼克·史密斯:谢谢，TJ。本季度，我们看到了我们在最近几个季度指出的各种主题的延续。利率波动水平上升，住房市场继续表现优异，住房抵押贷款借款人具有弹性，住房信贷息差适度收紧，其中较低评级部分的表现优于资本堆栈。我们的贷款组合拖欠率保持在1%左右的低水平，季度环比略有改善，自去年年底以来仅增加了10个基点。该团队在本季度执行了两次证券化。本季度的第二笔交易是由房利美和房地美的合格投资者贷款支持的首次自有品牌证券化，这些贷款来自全国最大的抵押贷款发起人之一，我们担任共同发起人。在下个季度和今年余下的时间里，我们预计将保持活跃，并以与过去两个季度相似的速度发行债券。接下来是Arc Home。我们很高兴地宣布，Arc Home投机地同意在4月底出售其MSR投资组合。接近今年的利率峰值，我们在季末之后结算。此次出售为Arc Home核心业务的持续增长提供了充足的流动性，以及我们预计将在住宅抵押贷款发起市场开发的引人注目的新机会中部署的资金。正如你在第9页看到的，销量环比大幅增长，增加了盈利所需的规模。此外，Arc Home的利润率也出现了小幅增长，并乐观地认为，这些增长不仅是持久的，而且随着非amc住宅抵押贷款的额外流动性从最近广为人知的资金口袋进入市场，这些收益可能还有改善的空间。现在我想把电话交给安东尼。

Anthony Rossiello:谢谢你，Nick，早上好。它在第二季度继续保持积极势头，扩大了投资组合，增加了证券化活动，并为即将到来的可转换票据到期做好了准备，同时产生了强劲的可分配收益，并增加了普通股股息。本季度，我们的每股账面价值为10.63美元，调整后的每股账面价值为10.37美元，较3月份下降了约2%。考虑到0.19美元的普通股股息，我们的经济回报大致是收支平衡的。我们记录了普通股股东可获得的GAAP净亏损约为70万美元或每股0.02美元。适度的账面价值下降是由我们投资组合上未实现的按市值计价的损失驱动的，部分被EAD抵消，超过了我们的季度股息，以及我们在Arc Home的投资收益。第二季度每股收益为0.21美元。净利息收入(包括我们对冲投资组合的利息收入)为每股0.67美元，超过了我们的运营费用和0.43美元的优先股股息，每股收益为0.24美元。这被Arc Home贡献的0.03美元的亏损所抵消，Arc Home的季度环比继续改善。通过收购4.23亿美元的住宅抵押贷款和4.28亿美元的机构RMBS，我们的投资组合增加了约11%，达到69亿美元。如前所述，我们活跃于证券化市场，管理我们在按市值计价融资方面的风险敞口。本季度末，我们有3亿美元的仓库贷款，其中8700万美元在7月份被出售，进一步降低了我们的风险状况，并将资本返还给再投资。在季末，我们的经济杠杆率为2.5转，其中约1转与机构RMBS投资组合有关，我们预计该组合将因9月份到期的可转换票据融资而取消。最后，本季度结束时，我们的流动资金总额约为1.8亿美元，其中包括1.2亿美元的现金和5900万美元的无抵押机构RMBS。我们准备的发言到此结束，现在我们开始提问。运营商吗?

接线员:[接线员说明]我们的第一个问题来自瑞银的Doug Harter。请继续。

道格·哈特:谢谢。你能谈谈你认为从机构抵押贷款支持证券转向你的核心资产所需要的时间框架吗以及你认为在进行这种轮换时回报差异是什么?

T.J. Durkin:我认为这是一种排序，所以我认为我们希望在9月份解决可转换票据的问题，显然我们今天的资产负债表上有流动性，然后我认为这种过剩流动性的循环可能不会超过两到三个季度。我们没有使用，如果你看一下代理利率，我们可能使用了一半的杠杆，所以这是一种临时的权宜之计来赚取一些套利，所以我认为roe不是一个值得关注的地方。

道格·哈特:我想，我的意思是，你们的杠杆率较低，我们应该如何看待你们所承担的账面价值风险，考虑到利率的大幅波动，尤其是在像今天这样的日子里?

T.J.杜金:是的。我的意思是，我认为，就像我说的，我们可能有，我的意思是，我们从持续时间的角度来看，我认为，一个一致的策略，只是在我们的对冲比率方面减少杠杆，等等。因此，与完全杠杆化的机构利率相比，它应该是温和的。

道格·哈特:有道理。然后在Arc的MSR出售中，额外的资本就被释放了。是留在Arc内部还是会分配到MITT?

尼克·史密斯:早上好，道格。这是尼克。因此，我们的管理团队，以及Arc Home的管理团队，已经评估了公司的适当资本化，目前，我们预计可能会有资本回报。

接线员:下一个问题来自KBW的Bose George。请继续。

Bose George:实际上，我想先问一下EAD的趋势，鉴于您将在第三季度持有的流动性，我的意思是，我们是否会看到一些下行压力，或者，随着您部署资金，它是否会继续呈上升趋势?

T.J.杜金:是的。我是说，我觉得你想得对。我认为这是一个过渡季度，如果你愿意的话，为了度过9月份的成熟期。但是，我的意思是，我们当然在努力避免现金拖累，并在此期间创造一些净资产收益率。但我认为，在未来的基础上，它看起来更像一个正常化的投资组合。我明白你问题的逻辑。

博斯·乔治:是的。好吧。不，这说得通。非常感谢。你能告诉我们帐面价值的最新情况吗?我猜是在今天的喧嚣之前，本周早些时候。

T.J. Durkin:我们还没有创造出传统意义上的高账面价值。太早了。

接线员:谢谢。下一个问题来自公民JMP的特雷弗·克兰斯顿。请继续。

特雷弗·克兰斯顿:我想第一个问题，显然本季度的证券化活动主要集中在机构合格市场。你能不能概括地说一下你们在贷款市场上看到了什么以及你们认为现在证券化的最佳机会在哪里?谢谢。

尼克·史密斯:是的。当然可以。显然，作为非非国大资产，我们关注的是更广泛的资产而不仅仅是一种非非国大资产。在非质量管理领域，我们继续看到资金成本最低的不再是杠杆信贷买家，显然这种情况可能会改变。但目前我们认为，谨慎的做法是，最好将我们房屋的原产出售给这类买家，并配置资金和更高的回报机会。其中一些机会实际上是，我认为有点违反直觉，我们增加的机构合格职位。今天上午晚些时候，我们将对另一笔交易进行定价，以及我在该空间的脚本中提到的其他共同发行机会。我们也在密切关注房屋净值领域，并希望在该领域保持活跃。

Trevor Cranston:好的。明白了。这是有帮助的。我很感激你没有更新7月份的账面价值。但我想当你看截至6月30日的投资组合时，你能谈谈你认为这本书的整体净策展定位是什么吗?谢谢。

T.J. Durkin:我不认为我们有任何出版过的东西，Trevor。

接线员:谢谢。下一个问题来自派珀·桑德勒的Brad Capuzzi。请继续。

Brad Capuzzi:你能谈谈你所看到的证券化竞标吗?我知道你在上一篇文章中提到美元仍然趋向于供大于求。如果你能把你看到的东西解释一下，那就很有帮助了。

尼克·史密斯:是的。这是一个部门接一个部门。我想我早些时候回答了特雷弗的问题在非质量管理领域。如果说有什么不同的话，那就是随着越来越多的贷款被卖给真钱，这一领域的供应减少了。因此，相对于其他一些部门，这个差距可能做得更好。大宗债券市场最近一直面临压力。如果你愿意的话，今天的非证券化渠道没有减压阀，随着发行的增加，这扩大了空间。但总体而言，整个住宅信贷市场一直是健康的。因此，从历史的角度来看，上述资产的任何扩大都是微不足道的。如果说在非质量管理领域有什么不同的话，那就是我们坐在当地的紧身衣上。

Brad Capuzzi:谢谢。我喜欢那里的颜色。那么，在第二季度表现强劲之后，你认为2024年和2025年之后，Arcom的销量将会下降到什么程度?在我们看到一个更正常的初始环境之前，你需要看到什么样的利率情景?谢谢。

尼克·史密斯:我们之前说过，很明显，你可以看看MBA的预测。我不认为我们会偏离MBA的预测。我们的很多收益来自于更有竞争力和更有效率，而不是某种市场条件。所以我也认为这些业务会有很多季节性，正如你所期望的那样，考虑到Arcom所依赖的大量购买资金。但我认为你看到的趋势应该是相似的。如果你按季节调整我们今天的位置，我想，这就是你所期望的。所以我们仍然处于增长模式。我们仍在努力做得更大、更好、更高效。所以轨迹仍然是向上的，但是调节它，那么它将是高度季节性的。

接线员:下一个问题来自BTIG的埃里克·哈根。请继续。

JakeKatsikas:早上好。我是Jake Katsikas找Eric Hagen。谢谢你回答我的问题。首先，回到机构RMBS投资组合的杠杆，我知道你谈了一点，但只是听到一些事情可能会导致你们提高投资组合中的杠杆，如果你们有一个目标范围，只是一些颜色会有所帮助。谢谢你！

T.J.杜金:是的。我认为，如果你快进到下个季度，我们的机构规模可能会大大缩小，并回归到过去四到六个季度我们一直在运营公司的那种经济杠杆。所以这只是一个临时的权宜之计来赚取一些我们从债券发行中筹集到的现金收益。

jakekkatsikas:然后我的另一个问题，转向非质量管理投资组合，你们是否对提前还款速度可以加快多少有一个感觉或估计，如果它们增加，这将如何转化为投资组合的收益或利差?谢谢你！

尼克·史密斯:是的。所以绝大多数的贷款，你可以在我们的演示中看到，远远没有钱。就像我们的证券化息票，如果你看它是5.4%，如果你考虑到符合利率，它就很划算了。显然，我们关注的是提前支付速度，反转曲线以及进入市场的效率，但这本书很好地避免了任何凸性事件或预期凸性事件的影响。

接线员:谢谢。现在，我的队列中没有其他问题了。我将把电话转回给管理层，以便有任何补充或结束语。

珍妮·奈斯林:感谢大家的参与和提问。我们非常感谢，并期待下个季度再次与您交谈。

接线员:谢谢。AG Mortgage Investment Trust, Inc. 2024年第二季度财报电话会议就此结束。你可以在这个时候断开你的线路，并有一个美好的一天。

本文是在人工智能的支持下生成的，并由编辑审阅。欲了解更多信息，请参阅我们的T&C。

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