澳大利亚房地产市场是飙升还是挣扎，几乎完全取决于2025年是否降息。

　　这是SQM Research的发现，该公司周二发布了《2025年克里斯托弗房地产繁荣与萧条报告》（Christopher’s Housing Boom and Bust Report 2025），得出的结论是，无论如何，珀斯都将迎来又一个丰收年，而悉尼和墨尔本的房价可能会回落至多5%。

　　该报告考虑了一系列潜在的经济事件，但使用的基本情况是，明年中期利率将下调25-50个基点，人口增长将超过50万。

　　在这种情况下，该报告预测，只要没有新的通胀爆发事件，房地产价值将上涨1%至4%。

　　预计悉尼和墨尔本的房价将继续出现1%至5%的温和下跌，而堪培拉的房价预计将下跌2%至6%。

　　珀斯、布里斯班、阿德莱德，更令人惊讶的是，考虑到目前的停滞不前，达尔文预计将超过全国房地产市场，预计珀斯的住宅价格涨幅将达到14%至19%，创下最快纪录。

　　预计布里斯班的住宅价格将录得9%至14%的强劲涨幅，这将是其住宅价格连续第12年上涨。

　　在墨尔本，2025年的大部分疲软可能发生在内城环，SQM在那里记录了不良上市的激增。然而，考虑到房屋的潜在短缺，正如租赁市场所记录的那样，一旦利率下调，SQM预计墨尔本买家需求将迅速上升。

　　如果利率一直保持在目前的水平，直到2025年，那么在全国形形色色的房地产市场上，情况将截然不同。

　　距离澳大利亚央行上一次调整现金利率已经有一年了。四大银行仍有信心在新年早些时候降息，但澳大利亚央行（RBA）的通胀预测表明，仍有充足的理由怀疑这一点。

　　澳大利亚央行11月的货币政策声明预测，总体通胀率将在2025年6月从3.8%逐步降至2.8%，向央行2%至3%的目标区间回落，然后在2025年12月升出3.7%的区间，到2026年底回落至2.6%。

　　这些估计无助于让人们相信，如果到明年年底通胀水平达到3.7%，谨慎的澳大利亚央行董事会将立即采取降息措施。

　　如果他们坚持下去，SQM的研究描绘了一幅明显不那么乐观的全国房地产市场图景。

　　SQM预测的第二种可能性是，到2025年，利率根本不会下调，但人口增长仍然强劲。在这种情况下，悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的房价预计将进一步下跌，然而，考虑到目前的实力和势头，珀斯仍有望创下强劲的市场纪录。

　　SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，他们预计2025年目前的人口趋势不会有太大变化，但预计从年中开始利率将下调，这将使珀斯、布里斯班和阿德莱德的房价继续上涨，并使悉尼和墨尔本的房价跌幅保持在个位数。

　　“可以肯定的是，我们两个最大的首都城市，以及堪培拉和霍巴特，将在2025年开始出现赤字；事实上，我们目前记录的这些城市的房价都在下跌。

　　“目前的利率设置对这些城市的社会影响更大，根据我们的测量，这些城市处于估值过高的地区和/或与通过活跃的商品市场享受良好经济增长和/或从商品及服务税收入中获得慷慨贡献的城市（和州）相比，经济增长较慢。

　　“然而，一旦降息真的发生，我们预计悉尼和墨尔本的需求将迅速反弹，这两个城市相对于强劲的人口增长率仍然面临潜在的住房短缺。

　　“这很可能意味着，目前对于我们两个最大的首府城市来说，买家有一个很好的机会。

　　克里斯托弗表示：“如果2025年不降息，悉尼和墨尔本明年的任何时候都不太可能出现复苏。”

　　条问答

　　2025年的房地产价格会怎样？

　　预计悉尼和墨尔本的房价将继续出现1%至5%的温和下跌，而堪培拉的房价预计将下跌2%至6%。预计珀斯、布里斯班、阿德莱德和达尔文的表现将超过全国房地产市场，预计珀斯的房价涨幅将在14%至19%之间。

　　如果利率保持稳定，楼价会怎样？

　　SQM预测的第二种可能性是，到2025年，利率根本不会下调，但人口增长仍然强劲。在这种情况下，悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的房价预计将进一步下跌，然而，考虑到目前的实力和势头，珀斯仍有望创下强劲的市场纪录。