负扣税和资本利得税重新提上国家议程，因为澳大利亚人正在应对住房危机，政界人士正在寻找解决这一问题的方法，并在即将到来的选举中赢得选民的支持。

　　工党政府本周证实，正在对税收优惠进行审查。

　　与此同时，政府正在努力使其“帮助购买住房援助法案”在参议院获得通过。

　　购房帮助法案旨在帮助低收入和中等收入的首次购房者购买他们的第一套住房。

　　政府将贡献高达40%的房屋购买价格，只要求买家支付2%的定金。

　　买家最终可以回购政府的股权。

　　但是，由于绿党要求更多的立法，包括房租上限和取消负扣税，而联盟党则表示，政府“不应该参与共同拥有人民住房的业务”，立法已经停滞不前。

　　据报道，昨天公布的审查可能包括一个人可以负抵押的房产数量上限。

　　这些变化不会影响任何目前处于负负债状态的人。

　　负扣税允许纳税人申请扣减与拥有投资房产有关的费用。

　　随着房产价值的潜在上涨，他们可以节省税收。

　　当他们出售房产时，他们也有资格获得减少的资本利得税。

　　但对负扣税和资本利得税政策的任何改变都可能面临进一步的反对——这取决于这些政策的实施方式。

　　关键的问题是，这些变化是否释放了足够的住房库存，并使购房者和租房者更能负担得起。

　　

　　根据国家住房供应和负担能力委员会的数据，自20世纪70年代以来，大多数年龄组的住房拥有率一直在下降。

　　年龄在25岁到34岁之间的年轻家庭受到的冲击最大，在2022-23年，他们有34%的家庭收入用于抵押贷款成本。

　　澳大利亚约67%的家庭是自有住房，其余的是租房者。

　　自1994年以来，有抵押贷款的业主比例有所增加，而私人租房者的比例也有所增加。

　　在2020-21年，不到10%的纳税人对其房产负扣税，超过70%的房地产投资者只有一处投资房产。

　　

　　尽管有人呼吁修改负扣税政策，将投资房产的数量限制在6套以内，但这只会影响2万名个人房地产投资者。

　　提高资本利得税(CGT)的建议需要仔细考虑，因为:

　　?没有确凿的证据表明增加CGT会增加住房供应，事实上，它可能会产生相反的效果，因为它限制了可供出租的住房

　　?CGT立法的任何变化也会影响其他投资(如股票)，因为CGT折扣也适用于其他资本收益

　　?多个投资物业通常在自我管理的养老基金(smsf)中持有，这些基金受不同的CGT规则约束，也受益于养老金税收优惠

　　?近年来房价的快速上涨可能会导致投资物业支付非常大量的CGT，即使目前有50%的CGT折扣。

　　围绕住房可负担性和可用性的政策讨论总是会提出改变负扣税和资本利得税运作方式的建议。然而，税收政策并不是唯一可行的解决办法。

　　另一个建议是允许首次购房者用他们的退休金作为存款。

　　无论一个人在领取养老金方面的立场如何，这个建议对中低收入者来说都是不可行的。

　　这些家庭不太可能有大量的退休金余额。此外，他们没有赚钱的能力来偿还未偿还的抵押贷款。

　　目前，人们正在推动使用自我管理的超级基金SMSFs来实现自置居所。

　　这将有效地允许个人成为其超级基金拥有的房屋的租户。

　　然而，养老金法的复杂性意味着这可能会给那些关系破裂的人带来大问题。

　　考虑到目前房产中存在的代际财富，政府可以考虑在某些情况下，让父母或祖父母更容易将房产赠与(或出售)给子女或孙辈。

　　这个地区尚未得到充分的勘探。

　　

　　住房负担能力的真正问题是多方面的，任何改变都需要作为更广泛政策的一部分来完成。

　　就其本身而言，负扣税和/或资本利得税的变化可能无法实现让想买房的澳大利亚人更容易获得和负担得起住房的预期结果。

　　虽然关于实现住房可负担性和可获得性的最佳途径的辩论仍在继续，虽然有统计数据告诉我们当前的住房危机，但有一件重要的事情被忽略了，那就是任何新的住房政策都应该提供帮助。

　　需要与年轻群体和中低收入者进行更多的咨询，他们正在为高租金而挣扎，无法购买自己的房子。

　　澳大利亚迫切需要大胆的、创新的住房政策，这些政策不仅依赖于税收制度，而且还依赖于经济考虑一系列满足澳大利亚人日常住房需求的措施。

　　客座作者:Michelle Cull，西悉尼大学副教授

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