顶级经济学家一致认为，澳大利亚房地产市场正处于危机之中。

　　澳大利亚经济学会(Economic Society of Australia)列出了14项可能抑制购房者和租房者价格的措施，49位受访的主要经济学家中没有人选择“什么都不做，市场将决定合适的价格”。

　　参与此次调查的经济学家来自一个由宏观经济学、经济建模、住房和劳动力市场等领域的约70名专家组成的小组，这些领域自2015年以来一直受到社会的关注。

　　其中包括前政府机构负责人、前印度央行(Reserve Bank)董事会成员，以及前财政部、国际货币基金组织(imf)和经合组织(oecd)官员。

　　约三分之二的受访专家选择“放松规划限制”作为最重要的解决方案之一。

　　几乎同样多的人选择“提供更多的公共住房”。

　　约三分之一的人希望“收紧负扣税和资本利得税优惠”，这是工党在2019年大选中采取的政策。

　　另有三分之一的人希望“用适用于家庭住宅的土地税取代印花税”。

　　同样受欢迎的还有消除建造预制房屋的障碍(31%)、快速培训房屋建筑商(18%)和快速移民房屋建筑商(14%)。

　　10%的受访者希望将家庭住房纳入养老金资产测试，8%的人希望取消首次购房者的补助金和优惠，6%的人希望对家庭住房征收资本利得税，同样比例的人希望限制移民。

　　在接受调查的小组成员中，只有一位希望为首次购房者提供更直接的帮助，只有一位希望允许首次购房者动用他们的退休金储蓄。

　　

　　澳大利亚的房价收入比中位数在过去20年里飙升，从大约五年的家庭总收入上升到八年。

　　与此同时，储蓄存款所需的平均时间已从7年左右攀升至10年。

　　

　　租金也在飙升，尽管这只是过去几年的事。

　　房屋空置率已降至历史最低水平。

　　当被问及限制租金或房价哪个更重要时，大多数受访者(58%)支持限制租金的行动，尽管一些人表示限制价格的行动会影响到租金。

　　48位专家中有32位希望放松规划限制，以便更容易在人们需要的地方建造更多的新住宅，其中一些人提到了邻避者的“过度权力”——当居民面对在他们社区建造房屋的计划时，他们会说“不要在我的后院”。

　　一些人承认，如果没有快速建造房屋的能力，这是不够的。

　　澳大利亚国立大学(Australian National University)的艾莉森·布斯(Alison Booth)表示，建筑行业已经过时，对预制建筑很抵触。

　　其他人则希望通过提供更多现有住房来增加供应。堪培拉大学经济学家Uwe Dulleck建议对空置房屋征税。

　　他说，几个欧洲城市对公寓和非永久住宅征收了更重的税。税收可以提高供给和可负担性。

　　前生产力委员会经济学家珍妮·戈登(Jenny Gordon)表示，对未改善的土地价值征税可能会产生类似的效果，还会鼓励缩小规模的业主出售和细分大块土地。

　　前经合组织官员阿德里安·布伦德尔-威格纳尔(Adrian Blundell-Wignall)提议严格限制通过airbnb式安排出租房屋，尽管他怀疑政府是否有勇气这么做。

　　住房专家彼得·阿贝尔森(Peter Abelson)对普遍认为房屋建造速度不够快的观点提出了警告，他指出，2003年至2022年期间，澳大利亚住房存量的增长速度比人口增长速度高出4%。

　　在线房地产结算公司peax的首席经济学家朱莉·托斯(Julie Toth)表示，虽然2700万澳大利亚人拥有1100万套住房听起来足够了，但平均家庭规模长期以来一直在下降，尽管房屋本身变得更大了。

　　一百年前，平均每户澳大利亚家庭容纳4.5人;30年前，这里有2.8座，2024年只有2.45座。

　　澳大利亚储备银行的计算表明，如果我们回到每户2.8名澳大利亚人的水平，我们将减少120万套住房的需求。

　　除了帮助低收入租房者的措施外，该委员会绝大多数反对为试图买房的澳大利亚人提供补贴。

　　墨尔本大学的约翰·弗里贝恩说，住宿“和食物和衣服一样，只是生活必需品之一”。

　　明智的是，没有或只有很少的食品和服装补贴，住房也应该如此。

　　帮助那些需要帮助的澳大利亚人的最好方法就是增加他们的收入。

　　对购房者的选择性支持帮助了那些买房的人，但推高了其他所有人的房价。

　　麦考瑞大学(Macquarie University)经济学家马格纳尼(Lisa Magnani)说，在过去30年里，被迫租房而非买房的家庭比例从26%攀升至31%，其中许多家庭负担不起房租。

　　当全球城市——包括西雅图、纽约和新加坡——正试图积极提高低收入住房的供应时，澳大利亚的经济适用房和公共住房供应几十年来一直在萎缩。

　　几位小组成员建议，通过限制负扣税和资本利得税减免筹集的资金应用于扩大公共住房。

　　澳大利亚国立大学(Australian National University)的本·菲利普斯(Ben Phillips)警告说，大规模的公共住房建设计划将以牺牲私人建筑为代价。

　　他说，另一种选择是将现有住房变成公共住房。

　　同样重要的是提高诸如求职者津贴和青年津贴等津贴，使其至少达到基本的充足水平。

　　在过去的两个财政预算案中，政府决定将福利受助人的租金援助提高25%，这是一个良好的开端。

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　　客座作者:彼得·马丁，澳大利亚国立大学克劳福德公共政策学院客座研究员部分大学

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