对于考虑买房的美国人来说，本周的降息只意味着一件事:是时候重新开始买房了。

　　周三，美联储将利率下调了0.5个百分点，这是四年来的首次降息。平均抵押贷款利率在去年秋天达到了7.8%的峰值，此后已降至6.09%。

　　在波士顿附近，房地产经纪人达纳·布尔(Dana Bull)的电话响个不停。被晾在一边的购房者正在重新获得抵押贷款的预先批准，排队等待参观。去年买房的其他人则在问，他们什么时候应该再融资。

　　布尔说:“这是我们一直在等待的时刻:人们重新焕发活力。”“他们脑子里已经有了这个数字——‘如果利率在5%左右，即使这比我们习惯的要高，但这是我们可以处理的。部分原因是负担能力，部分原因是心理因素。”

　　抵押贷款利率虽然不是由美联储直接控制，但却深受央行一举一动的影响。房地产市场是美国经济中对利率最敏感的领域之一，也是最先对美联储设定的联邦基金利率波动做出反应的领域之一。

　　这一次，由于预期美联储将降息，30年期固定贷款的抵押贷款利率自5月份以来已经下降了整整一个百分点。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯?尹(Lawrence Yun)表示，这意味着每月抵押贷款预算为2,000美元的人现在可以负担得起一套价格高出约5万美元的房子。

　　在圣地亚哥，乔纳森·阿尔瓦拉多(Jonathan Alvarado)和他的妻子几周前开始找房子——在获得4.99%的抵押贷款利率后，他们很快就出价了。他们计划在11月初完成他们的第一套房子，一栋新建的两居室，售价59.2万美元。

　　24岁的阿尔瓦拉多说:“一开始，时机对我们来说根本不合适——利率疯狂，价格疯狂，我们走出了自己的舒适区。”阿尔瓦拉多在军队服役近四年后，正在学习金融。“但当我们看到4.99的利率时，我们就觉得，‘好吧，就是这样了。’”

　　市场对本周降息的预期一直在稳步增强。周三公布的最新数据显示，由于预期美联储将降息，住房建设、抵押贷款和再融资活动都有所增加。根据美国抵押贷款银行家协会(mortgage Bankers Association)的最新数据，上周新增抵押贷款申请激增14.2%，再融资申请激增24%。

　　弗吉尼亚州阿什本(Ashburn)的抵押贷款官员萨曼莎·图纳多尔(Samantha Tunador)说，“感觉就像突然有人打开了水龙头。”她看到抵押贷款和再融资的需求都在上升。“所有这些关于降低利率的言论肯定会激起人们的兴趣。我们很忙，非常忙。”

　　尽管趋势可能正在转变，但经济学家们表示，目前仍不清楚未来一年的情况将如何变化。周三，美联储领导人估计，到2025年底，他们将继续降息1.5个百分点左右，不过这些预测经常会被修正。

　　美联储主席鲍威尔在周三降息后的新闻发布会上表示:“随着利率下降，人们将开始采取更多行动，这可能已经开始发生。”

　　但是，他强调，由于长期存在住房短缺，很难“游戏”房地产市场。

　　经济学家表示，新需求的冲击，尤其是来自那些不愿放弃廉价抵押贷款的房主的需求，可能会推高美国许多地区的房价。

　　Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示:“我们可能正处于一个拐点:较低的抵押贷款利率将吸引更多的人进入市场，从而引发竞购战和价格上涨。”“房价会涨得更快，而且会比抵押贷款利率没有下降时涨得更快。”

　　这让许多潜在买家感到困惑，不知道什么时候该重新进入房地产市场。在利率较高但价格较低的时候尽早买入?还是等到事实正好相反的时候?

　　麦克·赖斯(Mac Rice)和父母住在波士顿附近，今年春天他开始找房子，希望“在其他买家蜂拥而来之前抢在市场前面”。但现实是，房地产市场基本上停滞不前，这意味着可供选择的余地很少，尤其是在他的40万美元左右的价格区间内。他仍在寻找，并对整件事感到越来越焦虑。

　　25岁的赖斯在一家建筑公司做办公室工作，她说:“我感到很大的压力，必须在其他人有同样的想法之前尽快得到一些东西。”“但是很难理解事情的进展。我有太多的疑虑、疑问和不安全感，而且没有足够的积蓄来参加竞购战或接受全现金报价。”

　　房地产市场一直是疫情后美国经济中最令人烦恼的部分之一。2020年，美联储将基准利率下调至接近于零的水平，试图绝望地挽救经济——此举与家庭突然想要远程办公和寻找更大空间的冲动相冲突。需求的激增使得房价在两年内飙升了40%。随着人们争相购买任何可用的住房，竞购战和全现金报价比比皆是。这种情况在2022年发生了变化，当时美联储开始提高利率以抑制通货膨胀，减缓了房地产市场，并将30年期固定利率提高到23年来的最高水平。

　　现在轮到美联储降息了。全国各地的房地产经纪人说，那些放弃买房的首次购房者又开始尝试买房，以逃避不断上涨的房租。他们预计，很快会有更多的现有房主——那些一直坚持低抵押贷款利率而不愿出售房屋的房主——效仿他们的做法，尤其是在平均利率降至5.9%或更低的时候。根据Redfin的数据，目前，五分之一的抵押贷款持有人的利率低于3%，而五分之三的抵押贷款利率低于4%。

　　几年前，肖恩·e (Shawn E.)和他的四口之家在新泽西州中部拥有三间卧室。但在多次出价高于对手后，他们暂停了寻找，直到今年夏天抵押贷款利率开始放缓。今年8月，他们签订了一套新房子的合同，在今年秋天成交之前，他们可以调整一次6.125%的利率。他们计划在年底前把现在的房子出售。

　　“我们一直在等啊等啊等，”36岁的技术工人肖恩·E (Shawn E.)说。由于担心这笔交易可能落空，他要求只透露自己的名字和姓氏首字母。“我终于成功了，但我确实为此掉了一些头发。”

　　虽然情况正在好转，但这种转变会有多突然或剧烈仍有待观察。纽约联邦储备银行(New York Fed) 5月公布的调查数据显示，较低的利率将刺激一些人搬家。但在疫情爆发前，人们的流动已经减少了，许多受访者表示，他们没有在未来几年搬迁的计划。

　　“人们现在纠结的是如何把握时间，”波士顿附近的房地产经纪人布尔说。“这感觉就像俄罗斯轮盘赌——利率在下降吗?”价格还会上涨吗?”

　　布尔说，她又开始看到有多家公司向她报价了。上周，她的一位客户与其他七名竞标者竞争——这在几周前是不可能发生的。

　　“这是步调一致的，”她说。“利率下降了，人们就想搬家。”