两年多来，大流行后的职位空缺和债务支付激增侵蚀了商业房地产。尽管这些威胁开始消退，但商业街、公寓楼和写字楼的业主面临着一个可能持续更长时间的问题:飙升的保险成本。

　　这个问题对全国的房主来说都很熟悉。与气候相关的自然灾害的增加使得保险公司大幅提高了费率，或者退出了市场。在易受大风暴或沿海洪水破坏的沿海城镇，保险费率增长最快，但保险公司和银行正在接受这样一种观念，即在日益极端和不可预测的天气事件面前，没有哪个地区是真正安全的。

　　飓风“海伦”袭击了佛罗里达州的墨西哥湾沿岸地区，随后在乔治亚州和卡罗来纳州西部地区引发了致命的洪水和山体滑坡，据再保险经纪公司加拉格尔再保险公司估计，飓风“海伦”很可能造成至少350亿美元的经济损失。

　　房屋业主也被困在保险公司和贷款机构之间，后者担心会因灾难性的损失而陷入困境，不允许对政策做出最小的改变——即使是那些可能给陷入困境的借款人一些喘息空间的改变。

　　我们不可能全面了解有多少房产仅仅因为保险费用而丧失抵押品赎回权，但业内人士说，他们知道有一些交易因此而破裂。开发商和投资者表示，在一个努力应对利率上升、材料和劳动力成本上升的行业，保险成本可能会起到决定性作用。

　　“目前的利率环境暴露了那些知道自己在做什么的人，以及那些不知道自己在做什么的人，”总部位于纽约、拥有35亿美元资产的投资机构Fundamental Advisors的资产管理主管马里奥·基利法斯基(Mario Kilifarski)说。

　　保险经纪公司Marsh McLennan估计，去年全美商业地产保费平均上涨11%，但在墨西哥湾沿岸和加州等易受风暴影响的地区，涨幅高达50%。该公司说，今年其中一些地区的保费可能已经翻了一番。

　　数据提供商Yardi Matrix的研究主管保罗?菲奥里拉(Paul Fiorilla)表示，对于公寓楼而言，保险成本目前占运营费用的8%，是大约5年前的两倍。Fiorilla说，与税收和维护等费用相比，保险仍然是蛋糕中的一小块，但它增加了租金停滞和借贷成本上升造成的压力。他说，去年房东的运营费用增长快于收入增长。

　　贷款人很担心。

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　　“我们不断接到银行的电话，”总部位于加州的泰坦房地产投资集团(Titan Real Estate Investment Group)的联合创始人兼管理合伙人凯文·卡塞夫(Kevin Kaseff)说。该集团拥有老年人生活设施和超市水果蔬菜冷库。

　　Kaseff说，贷款机构一直在询问他如何获得保险的细节，尤其是加州的建筑保险，那里的一些保险公司已经停止了新业务。

　　“他们很紧张，”他说，并补充说，令人沮丧的是，尽管贷款机构似乎急于了解他的最新计划，但他们没有表示愿意提供帮助。

　　和房主一样，如果商业地产所有者有抵押贷款，银行也要求他们购买保险。但要求可能会更严格:商业房地产借款人通常需要获得贷款机构的明确许可，才能对保险范围进行调整，如果贷款已经证券化并出售给华尔街投资者，那么获得许可可能是不可能的。

　　银行基本上拒绝放宽保险要求，因为它们担心这可能对更广泛的房地产市场产生影响。如果一场大灾难摧毁了一栋建筑，如果没有人能负担得起重建它会发生什么?

　　保险经纪公司Willis Towers Watson房地产、酒店和休闲部门主管Danielle Lombardo表示:“保险定价已导致交易陷入停顿，在某些情况下还迫使交易进入止赎。”她说，部分问题在于，从买家开始筹集资金到交易即将完成，成本可能会大幅上升。

　　对卡塞夫来说，解决方案似乎很简单。银行应该让商业地产所有者购买免赔额更高的保险，以降低保险成本。或者，他们应该批准只涵盖银行贷款价值的政策，而不是在建筑物被毁时更换建筑物的成本。

　　但银行可能不愿让步，因为如果没有全面保险的房东无法在大灾难后重建，这可能会破坏房地产市场的稳定，损害银行抵押品的价值，行业组织抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的发言人亚当?德桑蒂斯(Adam DeSanctis)表示。监管机构也在关注银行的反应，以免增加金融体系的风险。

　　分析师表示，保险问题与其说是潜在的灾难，不如说是令人头痛的问题，贷款违约数据显示出压力，但没有理由引起重大警觉。银行在放贷方面极其谨慎，并尽可能多地从账面上剥离旧的商业房地产贷款，或许已经避免了一场危机。

　　标准普尔全球市场情报(S&P Global Market Intelligence)金融机构研究主管内森?斯托瓦尔(Nathan Stovall)表示，自2022年秋季以来，拖欠率已升至所有未偿还商业房地产贷款的1.5%。各大银行报告的违约率跃升幅度最大，达到5%。这仍远低于2008年全球金融危机期间的10%。

　　斯托瓦尔说，商业房地产市场的低迷对大银行的打击更大，因为它们的贷款涉及到办公楼，比如城市地区的摩天大楼，办公人员没有回来，受疫情开始的入住模式变化的影响最大。

　　9月18日，美联储将基准利率下调0.5个百分点，这是自2022年和2023年利率迅速攀升以来的首次降息，预计今年和明年还将进一步降息。

　　对于商业地产业主来说，这是多年来的第一个好消息，但这并不意味着开发商已经脱离了困境。利率仍然远高于许多借款人上次以房产贷款时的水平(许多人在疫情导致的利率降至最低时这样做)。而且很难找到新的贷款。《纽约时报》