纽约:以前债务世界的一个阴暗角落已经成为全球金融市场上最大的赢家，产生了十多年来很少有交易员看到的回报。

　　混合债券是房地产公司债务中风险最高的部分，今年的回报率已超过75%。

　　在此期间，表现最好的10只次级债券的回报率达到了170%左右，比人工智能热潮中的宠儿英伟达(Nvidia Corp .)的股票高出20个百分点。

　　当世界各地的房东在新冠肺炎大流行后利率上升和工作习惯改变的重压下摇摇摇摇时，很少有人能预料到这种迅速的转变。

　　如今，随着主要央行将经济置于对抗通胀之上，纷纷削减借贷成本，房地产债务正成为早期的赢家。

　　总部位于伦敦的Redhedge资产管理公司首席执行官塞米纳拉(Andrea Seminara)说:“在我的职业生涯中，我想不起类似的事情。”塞米纳拉在2008年全球金融危机最严重的时候开始从事金融工作。

　　“收益的幅度是前所未有的，除非我们着眼于纯粹的困境。”

　　在各国央行于2022年开始加息后，房东的次级债券暴跌了近50%。更高的借贷成本意味着替换它们的成本飙升，让投资者担心还款将被无限期推迟。

　　公司有时也可以在不引发违约的情况下跳过债券的息票，从而使它们不那么受投资者欢迎。

　　“这些债券受到技术因素的影响，”总部位于汉堡的Fountain Square资产管理公司创始人安德烈亚斯?迈耶(Andreas Meyer)表示。

　　“街上到处都是血。”

　　对Seminara而言，在如此低迷的水平买入，实际上是押注企业将有能力偿还即将到期的债务，且通胀回落将使央行得以降息。

　　事实证明，两者都是正确的。

　　随着资本流入信贷市场，这些公司面临着所谓的“到期墙”，这堵墙今年以历史性的方式倒塌了，这使得房东能够发行新债，为旧债再融资。

　　与此同时，美联储(fed)本月加入了欧洲央行(ecb)和英国央行(Bank of England)的行列，下调了政策利率，并为进一步大幅降息留下了可能。

　　梅耶的事件驱动型基金就是从中受益的基金之一，其混合债券收益高达80%。

　　他在该领域仍有敞口。

　　现在的主要风险是，交易中几乎没有剩余的动力。

　　美国银行(Bank of America Corp .)策略师Barnaby Martin和Ioannis Angelakis上周在一份报告中指出，房地产信贷的“估值显然接近饱和”。

　　尽管如此，买家和卖家对商业房地产市场正在触底回升越来越有信心。随着利率阵痛开始缓解，许多人希望开始投入资金。

　　Madison International Realty创始人迪克曼(Ron Dickerman)在接受采访时说:“过去两年，没有人经历过像我们看到的那样激进的货币政策。”

　　“几次降息并不能形成市场，但人们对此持乐观态度。——彭博社

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