印第安纳波利斯（Indianapolis）一家非营利性住房组织周三提起的两起诉讼称，两家由私募股权投资公司支持的大型房东歧视潜在租户，因为他们依赖筛选系统报告有关申请人以前被驱逐和犯罪记录的不准确信息。在这些诉讼之前，租户及其辩护律师抱怨一些私募股权支持的房东对居民造成了影响，包括垃圾费、减少物业维护和频繁驱逐。

　　新诉讼的焦点是Tricon Residential和Progress Residential，前者是总部位于加州的房东，最近被美国最负盛名的私募股权公司之一纽约黑石集团（Blackstone Group of new York City）收购，后者由高盛（Goldman Sachs）前高管唐·马伦（Don Mullen）监管的Pretium Partners拥有。这些诉讼是由印第安纳州中部公平住房中心提起的，这是一个为该州24个县的居民提供服务的倡导组织。诉讼称，Tricon和Progress都基于第三方筛选服务产生的不准确信息拒绝了租户申请，他们声称房东都没有核实这些信息。

　　诉讼称，依赖这样的信息是一种种族歧视，因为黑人更有可能被驱逐，更有可能“被联邦、州和地方各级的执法部门拦截、逮捕、定罪和监禁”。诉讼称，强制执行关于驱逐和犯罪历史的明确政策会损害原本合格的黑人申请人。

　　公平住房中心（Fair housing Center）执行董事艾米·纳尔逊（Amy Nelson）说：“我们的空置率如此之低，再加上住房成本上涨和工资跟不上，人们很难找到新的住房。”“任何形式的障碍都可能是毁灭性的，我们已经做了很多外展工作，让人们了解租户基于筛选的障碍。”

　　Tricon住宅的一位发言人在一份声明中表示：“Tricon遵守所有公平住房法，并认为这起诉讼中的指控是毫无根据的。”诉讼中详述的事件发生在黑石收购该公司之前；百仕通发言人拒绝置评。

　　Progress Residential发言人表示：“作为领先的专业物业管理公司，我们致力为所有申请人提供公平公正的甄选程序。”虽然我们不对未决诉讼发表评论，但我们认真对待这些指控，目前正在审查诉讼中的主张。”

　　根据全国消费者法律中心2019年的一份报告，绝大多数房东要求申请人接受第三方背景调查，该中心是一个倡导低收入人群的非营利组织。但支持者表示，背景调查中的信息可能不准确，给租房者带来了不公平的障碍。

　　近年来，私募股权支持的房东在全国范围内购买了大片房产，包括独栋住宅和公寓楼。研究显示，这样的收购减少了许多社区中可负担的入门级房产的供应。诉讼称，Tricon和Progress在全国总共拥有至少13万套独户住宅。

　　印第安纳州的诉讼称，Progress和Tricon都禁止有犯罪记录的租户。一项诉讼称，Progress拒绝过去10年内被判重罪的申请人，以及某些重罪的定罪，无论何时发生，以及过去三年内的某些轻罪。另一项诉讼称，Tricon不会把房子租给过去七年有重罪或其他犯罪前科的申请人，无论他们是什么时候犯的罪。Tricon还禁止至少在过去两年内被驱逐的租户。

　　联邦检察官还声称，租户筛选检查可能具有歧视性。上个月在密苏里州东区提起的一起民事诉讼称，金洛克（Kinloch）一栋公寓楼的房东在2015年底至2024年1月期间禁止有特定犯罪记录的租户入住，该诉讼称这种做法歧视了潜在的黑人租户。诉讼称，这些犯罪历史“在统计上存在明显的种族差异”，并补充说，房东所考虑的记录“不能准确代表实际的潜在犯罪活动，也不能可靠地预测未来的犯罪活动”。该公寓楼没有回复记者的置评请求。

　　印第安纳州非营利组织马库斯·威廉姆斯（markus Williams）在接受NBC新闻采访时表示，这两起诉讼的原告都试图在2022年11月从Tricon和Progress租房子，但都被拒绝了。威廉姆斯在2006年和2012年因持有可卡因而被定罪的记录已经被抹去，但这些记录出现在他的租客筛选报告中，导致两位房东都拒绝了他的申请。

　　“我把我的删除记录寄给了他们，但我一直被拒绝，”威廉姆斯在电话采访中回忆道。“这会让你对自己感觉不好。请给我一个机会。”

　　威廉姆斯以前是一名电工，他在印第安纳波利斯的一个地方开了一家杂货店，在几家大型超市搬走后，这个地方已经变成了食品荒漠。这家店已经扩大了规模，而且很成功，但在最初的日子里，他找不到住的地方。2022年圣诞节期间，他在自己的车里住了大约一个月。

　　“这对我来说真是毁灭性的打击，”威廉姆斯说。“第二次机会永远是开放的。”

　　威廉姆斯提起诉讼之前，联邦贸易委员会（federal Trade Commission）和消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）等联邦机构加强了对租户筛选系统的审查。例如，2023年10月，联邦贸易委员会起诉信用报告机构TransUnion，称其未能确保向房东提供的租户筛选报告中驱逐信息的准确性。美国联邦贸易委员会称，在其报告中包含不正确的信息违反了《公平信用报告法》。联邦贸易委员会表示，环联在没有承认或否认指控的情况下解决了诉讼，并支付了1500万美元，这是在租户筛选问题上收回的最大金额。

　　TransUnion案中的拟议命令包括一项条款，以防止将密封的驱逐记录、未解决的驱逐案件和单一驱逐案件的多个文件纳入其中。据公平住房中心（Fair Housing Center）称，这些文件出现在Tricon使用的租赁筛选报告中，导致印第安纳州申请人被自动拒绝。

　　“人们很难意识到自己受到了歧视，”该中心的执行主任尼尔森说。“我们想要一个安全的社区，在那里人们可以做出贡献，可以建立自己的生活，这就是公平住房法的作用。”