关键的外卖

　　在墨尔本，投资级房产通常需要150万美元左右的预算，布里斯班的预算较低，悉尼则需要150万美元以上。然而，无论预算如何，所讨论的原则都可以应用于了解什么使房地产具有可投资性。

　　以规则为基础的住宅房地产投资方法涉及三个重要属性:持续的供需失衡、过去增长的证据以及强劲的土地价值成分。

　　供需持续失衡的房地产更有可能产生强劲的资本增长。投资于供应有限、需求不断增长的地区，比如成熟的郊区和具有独特属性的房产，可能是有益的。

　　如果预算低于投资级门槛，建议在靠近蓝筹股的地方寻找具有这三个属性的房产。在决定地点之前，先在土地大小或住宿条件上妥协。

　　投资于专业的建议，比如一个知识渊博、经验丰富的买家代理，在购买重要的房产时是很有价值的。他们的专业知识可以帮助引导市场并找到合适的投资机会。

　　一般来说，你需要150万美元左右的预算，才能在墨尔本购买一套投资级别的房子(投资性房产)，在布里斯班的预算更少，而在悉尼则远远超过150万美元。

　　当然，不是每个人都能负担得起这个预算，所以我想讨论一下如何在你的预算范围内购买最高质量的房产。

　　

　　即使你有150多万美元的预算，这个博客仍然是有用的，因为它会帮助你理解“投资级”房地产的含义。

　　这个博客的老读者会知道，我在做投资决策时总是采用循证的方法。

　　以证据为基础的方法通常意味着采用基于规则的方法。

　　也就是说，应用一组客观规则来确定最有可能产生您期望的未来投资回报的资产。

　　以规则为基础的投资住宅物业的方法包括确保物业具有三个重要属性。

　　具有这三个属性的房产通常被认为是投资级的。

　　“供给和需求”是一个基本的经济概念，解释了许多投资是如何运作的。

　　投资的目标是投资那些能在很长一段时间内产生良好回报的资产。

　　例如，8%的年回报率意味着你的投资在30年后将价值10倍。

　　显然，10倍的回报会帮助你创造大量的财富。

　　要想在很长一段时间内实现强劲的资本增长，最有可能的方法是投资于供应有限的房地产，并从不断增长和过度的需求中获益。

　　当买家数量超过卖家数量时，价格就会上涨。

　　

　　有限的供应意味着附近没有空置的土地，这就是为什么成熟的蓝筹郊区通常是投资的好地方。

　　住宅的属性也可以增加房产的稀缺性。

　　例如，没有人再建造装饰艺术风格的房产了。

　　20世纪60年代建造的只有6套公寓的公寓楼也非常稀缺——今天开发商可能会在这些街区建造20套以上的公寓。

　　过度需求可以通过投资于最富有的20%的澳大利亚人所渴望的房地产来实现，因为他们的收入和财富地位(以及未来的遗产)将有助于推动房地产价格不断走高，原因我之前在这里解释过。

　　同样重要的是，一个房产是否能吸引各种各样的买家，比如家庭、职业夫妇、升级者、降级者、投资者等等。

　　你不能投资于只吸引一类买家的资产。这将确保需求持续保持高位。

　　在金融服务中有一个常见的免责声明;过去的业绩不能作为未来业绩的可靠指标。

　　虽然对于某些资产类别和投资来说，这可能是正确的，但在分析住宅物业时，过去的表现往往是一个可靠的指标。

　　其原因是，过去推动价格上涨的因素往往是静态的和实际的，这意味着它们将负责推动未来的增长。

　　静态指的是使一个房产具有吸引力的积极属性在几十年里保持不变。

　　例如，一处房产靠近(私立)学校、主干道、购物带和娱乐场所——这些设施往往永远不会移动或改变。

　　因此，如果这些属性在过去30年推动了房地产需求，那么它们很可能会在未来30年推动需求。

　　Factual意味着这些属性仅仅是事实问题，而不是观点问题。

　　相反，例如股票市场上的股票价值往往会受到市场预期的影响。

　　对公司盈利能力、增长、风险等方面的预期。

　　

　　这些因素可能是非常主观的。然而，对于财产，这是一个事实问题。

　　例如，东墨尔本郊区靠近城市，所以步行距离内有很多娱乐选择。

　　它靠近城市，使东墨尔本成为一个理想的位置。

　　因此，除非有证据表明，否则房地产的历史资本增长率往往是您对未来预期的可靠指标，例如，增长是高于还是低于中位数增长?

　　因此，明智的做法是调查一处房产的历史增长率，即过去几十年里它的买卖价格。

　　通常，您可以在网上找到房产的售价，或者您的抵押贷款经纪人/顾问可能可以访问数据库。

　　你真的希望看到一个跨越20到30年的增长历史，也就是说，一个涵盖许多增长周期的时期。

　　我还建议回顾一下你的目标物业附近的可比物业的历史增长率，例如，隔壁，假设它是一个类似的物业。

　　这个数据集应该开始描绘一幅图画，帮助你评估它是否可能是一个好的投资。

　　如果历史增长率低于预期，那就是一个危险信号。

　　物业的总价值包括其土地价值加上住宅价值。

　　土地价值驱动资本增长率，因为位于理想地段的土地会随着时间的推移而升值。

　　在很大程度上，房屋的价值驱动着租金收入。

　　例如，一个全新的物业通常会产生比旧物业更高的租金回报。

　　正如我去年在这里写的那样，投资房地产完全是为了实现资本增长最大化，而不是收入最大化。

　　因此，为了最大化你的资本增长率，你必须最大化你财产的土地价值组成部分，也就是说，花更多的钱在土地上，因为你可以在未来对住宅进行改进(升级)。

　　这意味着避免新建房产。

　　通常情况下，住宅越古老，土地价值组成部分就越高。

　　正如我在博客开头所说，在墨尔本买一套投资级的房子，你真的需要大约150万美元的预算。

　　如果你的预算低于这个水平，那么我建议你买一套具备上述三个特点的房产，而且要尽可能靠近一流的地段。

　　也就是说，从最近的蓝筹郊区开始，调查邻近的郊区，直到你在预算范围内找到一所房子。

　　一般来说，在选择地点之前，你最好先在土地和住宿面积上做出妥协。

　　因此，如果你的预算不够买一套三居室的房子，那么考虑买一套别墅，如果它有这三个属性。

　　甚至是一套公寓。

　　如果你是出于投资目的而购买，并且发现你的预算不足以在首府城市购买，那么你可以考虑投资于一个主要的地区性城市。

　　要小心这一点，因为一些地区城市在新冠疫情期间经历了大量增长，在未来5到10年可能不会提供良好的投资前景。

　　

　　如果你的预算不允许你直接购买投资级房产，那么也许你可以考虑在第二地段购买房产，这样你就可以改善自己的资产。

　　一旦你有了足够的收入和资产，你就可以出售并升级到一个更好的位置。

　　这被称为踏脚石策略。

　　我要给你的最后一点建议是，如果你打算花很多钱买一处房产，那么考虑投资于专业建议，即买家代理。

　　只有当你能找到一个知识渊博的买家代理，并且在你感兴趣的地方有丰富的购买房产的经验时，你才能这样做。