每当有人说他们有了一个新的简单的答案来解决澳大利亚灾难性的住房状况时，我就会一点点死去。

　　无论是新的YIMBYs, 100亿美元的住房基金，结束资本利得税优惠，还是让人们提前获得养老金，政治各方都认为他们有一个银弹。

　　但没有一个能击中预定目标。而且，在很多情况下，被高价挤出房地产市场的几代澳大利亚年轻人将被迫承受更大的附带损害。

　　自由党参议员安德鲁·布拉格(Andrew Bragg)提出了最新的想法，他对“首次购房者融资”问题进行了调查。

　　虽然Bragg之前支持澳大利亚年轻人获取和使用他们的退休金作为存款的想法，但他现在想通过观察银行如何处理HELP/HECS债务来研究降低首次购房者贷款成本的方法——这是一个值得追求的目标。

　　毫不奇怪，从银行的角度来看，潜在借款人的债务水平是最重要的。就像汽车贷款或个人贷款会在银行的评估中发挥作用一样，如果有人要偿还4万美元或5万美元的大学贷款，这将限制他们25年或30年的抵押贷款的贷款额度。

　　上周，布拉格指出，没有人“想到HECS债务会阻碍人们进入首套房市场的能力”。

　　但人们已经做到了。事实上，当布拉格政府在2021年根据就业准备毕业生计划提高大学学费时，这个问题就被提出了。

　　这项政策削减了教学和护理等课程的费用，并推高了许多其他课程的费用。人文和传播学学位增长了113%，法律、商业和经济学学位增长了28%。

　　当时，政府认为，让一些课程变得更便宜，将把学生转移到政府所确定的优先学科，并使全国充斥着更多的教育和医疗专业人员。在这方面，该计划彻底失败了。

　　正如你所料，联盟党参议员在审查该提案时挥手通过了。但以路易丝?普拉特(Louise Pratt)为首的工党参议员对该政策的含义发出了明确警告，他们当时写道:“学生大学债务规模翻倍将影响他们为买房而储蓄的能力。”

　　虽然普拉特没有明确指出大学债务与银行贷款标准之间的交集，但她知道，更大的债务会影响年轻人的储蓄能力。

　　再往前追溯一点，2017年，当时的阿博特和特恩布尔政府改变了学生开始偿还大学贷款的工资水平(这是工党支持的一项政策)。

　　在此之前，学生们要到挣到大约5.2万美元才开始偿还债务。但作为政府所称的“预算修复措施”的一部分，当学生开始偿还其收入的1%时，最低还款工资将降至4.7万澳元以下。

　　从账面上看，每年“只有”470美元。但在这样的收入下，失去任何工资都是痛苦的。每年还可以少交470美元的房贷。

　　这两项措施加在一起，大大增加了年轻人在澳大利亚买房的难度。

　　如果银行能够以某种方式忽略大学债务(这本身就会把银行保护自己和存款人的方式扔出窗外)，潜在的购房者将能够借到更多的钱。这是人们哄抬房价的单程票。

　　在过去的30年里，澳大利亚人获得了越来越多的抵押贷款，购买了越来越昂贵的房屋。

　　这个故事的一个关键转折点是20世纪90年代中期非银行机构进入抵押贷款市场。

　　从澳大利亚住房贷款开始，这些贷款机构大幅增加了竞争，并提供了更便宜的贷款——澳大利亚住房贷款提供的抵押贷款利率比大银行低3个百分点——这反过来又导致了更大的贷款。

　　在非银行参与者进入市场之前，平均住房成本约为家庭平均收入的9.5倍。几乎就在澳元等货币开始宣传低利率时，澳元汇率就开始攀升。如今，平均房价约为家庭平均收入的17倍。

　　这是澳大利亚年轻人住房拥有率大幅下降的主要原因之一。上世纪90年代中期，30至34岁人群中有59%的人正在偿还房贷，而如今这一比例不到50%。在25岁至29岁的人群中，住房拥有率已从44%降至36%，而且还在继续下滑。

　　几乎没有人想到大学贷款的这两项变化对年轻人和他们拥有住房的能力意味着什么。

　　我们的政治阶层、我们的银行、我们的储备银行、我们的智库和国家的既得利益集团还没有就房地产如何与这么多政策相互作用达成一致。他们不会承认我们近几十年来所做的一切导致了我们目前的糟糕处境。这是政策和态度变化的累积，使我们陷入了一个站不住脚的局面。

　　如果我们只是在这里或那里寻找一个单一的政策变化，那么澳大利亚房地产市场的问题将吞噬我们，我们的孩子和他们的孩子，而另一个政治家告诉我们，他们已经找到了解决所有问题的新简单答案。

　　肖恩·赖特(Shane Wright)是一名高级生态学家nomics记者。