纽约市有一些惊人的房地产交易——只要你不太仔细观察。例如，哈莱姆区(Harlem) 135街有一栋包含25个单元的公寓楼挂牌出售。该建筑包含最近翻新的一居室和两居室公寓，位于城市学院和主要地铁线路附近。

　　你可以花200万美元买下整栋楼。

　　另一方面，如果你不想拥有25套公寓，只买一套就可以了，你可以在同一街区买一套公寓。

　　那套合作公寓要花你50万。

　　为什么这两处房产的定价会有如此大的差异?并不是说你大量购买就能得到折扣。答案是，在这栋价值200万美元的大楼里，25个单元中有24个是受租金管制的。

　　这意味着，根据2019年纽约州的一项法律，目前的租金基本上是固定的，永远不变。除了由政治控制的市政委员会设定的每年小幅上涨(最低可为零)之外，即使在现有租户死亡或搬走后，业主也无权提高租金。

　　不断上涨的能源、保险、税收和人工成本将由业主承担，几乎所有更换屋顶和锅炉的成本也将由业主承担。

　　此外，驱逐不付款的租户是一个极其漫长和昂贵的过程。纽约州总检察长莱蒂西亚·詹姆斯(Letitia James)的网站上写道，即使房客在住房法院败诉，法官下令驱逐他或她，“如果你能证明在同一街区找不到类似的公寓，你可以要求法院在一年内搬家。”

　　房东向不付房租的房客提供现金激励，让他们离开，这种情况并不少见。

　　2019年的《住房稳定与租户保护法》(Housing Stability and Tenant Protection Act)破坏了纽约市的住房市场稳定，该法案适用于纽约市约200万套租赁单元的一半左右。

　　这100万套受监管单位的价值一直与经济假设有关，即业主是否有能力根据通货膨胀率提高租金，尤其是他们对公寓空置后允许租金上涨20%的依赖。这种“空置重置”或多或少地支付了修复可能几十年来一直有相同居住者的单位的费用。

　　新法律的直接结果是，受租金管制的房地产的价值在整个高谭市都出现了暴跌，而这种缓慢崩溃的严重连锁效应正变得越来越明显。与五年前相比，受租金管制的公寓组合的价格下降了40%至60%。

　　纽约社区银行(New York Community Bank)是纽约市地区的一家主要银行，在多户住宅和商业房地产领域拥有大量敞口。该银行在2024年3月濒临破产，并在最后一刻得到了私人投资者的救助。

　　房地产倡导者说，哭我一条河吧，他们想知道为什么人们应该关心富有的投资者在投机性投资中赔钱。

　　布朗克斯女议员亚历山大·奥卡西奥-科尔特斯(Alexandria Ocasio-Cortez)等左翼人士希望“解构住房”，并将其视为一种社会福利，就像公共教育一样，向所有人提供保障。

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　　社会主义的纽约市审计长Brad Lander表达了他的希望，房地产价值的崩溃将导致住宅房产的大规模违约，使城市或相关的“非营利社区团体”能够控制并重塑市场，成为“社会住房”，就像20世纪20年代的“红色维也纳”一样。

　　为了实现这一梦想，左派已经为通过“正当理由驱逐”法案而奋斗了几年，该法案将把该州所有的租赁住房纳入监管框架。

　　纽约住房的改造必然涉及存量住房的破旧。对于私人业主和贷款人来说，住房必须变得无利可图，这样他们就会停止投资于维护和保养。

　　想想135街那栋有25个单元的大楼。这座建筑只花了200万美元，因为没有办法从中赚钱。建筑物就像船只，需要经常保养，否则就会沉没。考虑到一座拥有数十名租户的百年历史的城市公寓楼的维护需求，以及受监管的租金滚动带来的低预期现金流，这座大楼是一个钱坑。

　　这就是为什么市政府不会买它，非营利社区组织也不会，租户自己也不会。除非法律允许业主或管理者收取足够的租金来维持大楼的运营，否则它将破产。成千上万的其他建筑也会在类似的情况下下沉，并把整个城市拖下水。

　　摘自《城市日报》。