购房者、房主和卖房者可能都听说过，随着时间的推移，房地产往往会升值。他们经常想知道的下一个合乎逻辑的问题是:他们的房产未来会值多少钱?

　　坦率地说:预测房屋的未来价值是一项具有挑战性的任务，因为涉及的因素很多，包括经济状况、当地市场动态和潜在的下行风险。因此，与其试图对12个月或24个月后的房价做出准确的预测，不如让我们研究一下历史回报率，看看它们是否能给我们提供一些关于长期潜力的线索。

　　为了进行分析，Realtor.com?提取了房地美(Freddie Mac)的历史数据，计算了自1975年以来的平均房价回报率。

　　自1975年以来，美国房价的平均五年回报率为+26%。

　　考虑到Realtor.com网站的数据显示，5月份的挂牌价格中位数为442,500美元(约合人民币427,926元)，理论上，同样的挂牌价格在五年内可能会升值至557,550美元左右。

　　但这在不同地区差别很大:马萨诸塞州(+36%)、罗德岛州(+34%)和加利福尼亚州(+34%)的五年平均回报率最高。

　　平均五年回报率最低的是俄克拉荷马州(+14%)、西弗吉尼亚州(+15%)和路易斯安那州(+15%)。

　　自1975年以来，美国房价的10年平均回报率为+57%。

　　以5月份442,500美元的房价中位数计算，这意味着10年后，一栋房子可能会升值到694,725美元。

　　10年平均回报率最高的是马萨诸塞州(+87%)、加利福尼亚州(+78%)和华盛顿州(+74%)。

　　10年平均回报率最低的是西弗吉尼亚州(+31%)、密西西比州(33%)和俄克拉荷马州(+34%)。

　　Realtor.com的分析显示，随着时间的推移，房价往往会小幅上涨。然而，在短期内，区域房价肯定会下跌——只要看看德克萨斯州的奥斯汀，自2019冠状病毒病大流行以来，每平方英尺的中位数价格下降了约9%。

　　Realtor.com的高级经济分析师汉娜·琼斯说:“在过去的22年里，全国房屋销售价格平均每年上涨4.2%。”“然而，在这段时间里，每年的价格涨幅都在-14%到+16%之间。”

　　考虑到这些变化，这可能就是为什么房地产行业有“五年经验法则”的原因。这条法则表明，如果大多数买家计划至少持有5年时间的房产，他们可以缓冲自己的短期小幅下跌。虽然这不是严格的规定或保证，但房地产通常会在五年内升值。这也使房主能够建立权益并收回一次性交易成本。

　　琼斯说:“一般来说，你呆在原地的时间越长，价格上涨趋势就会变得越平稳、越可预测。”

　　“但这在很大程度上取决于你购买的时间和地点。例如，2006年的买家看到销售价格在接下来的三年内下跌，然后开始再次攀升，十多年后的2017年再次达到2006年的价格水平。然而，买家在2012年看到价格连续10年攀升，这让他们可以在适合自己情况的时候自由出售。”

　　专家们认为未来几年全国房价会走向何方?

　　高盛(Goldman Sachs)认为，全国房价涨幅将保持在历史平均水平附近。1975年以来的平均年回报率为+4.7%。

　　不过，穆迪预计市场将经历一段时间的横盘走势。

　　不确定性的主要原因是什么?

　　最近大流行的房地产繁荣和抵押贷款利率冲击，使人们的负担能力相对于收入有所提高。穆迪(Moody’s)和类似机构认为，这种负担能力压力可能会限制短期房价上涨。与此同时，高盛(Goldman Sachs)的分析师认为，供应不足将超过人们对负担能力的担忧，在未来几年推动全国房价小幅上涨。

　　“试图把握市场的时机是很棘手的。为成功做好准备的最好方法是买一套你能负担得起的房子，并能想象在可预见的未来住在里面。当需要出售股票时，你可以权衡市场状况和自身情况的灵活性，并根据自己的限制条件选择上市时机。”