美国财政部发布了一项新规定，旨在防止不法分子利用住宅房地产交易洗钱。

　　周三发布的最终规定将要求房地产专业人士报告使用空壳公司或其他法律实体在美国购买住宅物业的全现金购房者的真实身份。尽管这些购房者可以保持匿名，但该规定要求向金融犯罪执法网络披露他们的身份。

　　新规定的目的是防止贩毒集团、国际犯罪分子或受制裁的外国寡头等非法行为者通过房地产市场进行匿名交易洗钱。类似的报告规则已经适用于银行和其他抵押贷款机构。

　　财政部长珍妮特·l·耶伦(Janet L. Yellen)在一份声明中说，“财政部一直在努力挫败利用美国来隐藏和洗黑钱的企图。”新的要求将“填补美国金融体系中的关键漏洞，这些漏洞被不法分子用来促进腐败、贩毒和欺诈等严重犯罪。”

　　财政部周三还发布了另一项最终规定，将某些投资顾问列入金融专业人士的名单，他们必须向FinCEN通报可疑交易。

　　针对全现金房地产交易的新报告规定将于2025年12月1日生效，而针对投资顾问的新规定将于2026年1月1日生效。

　　耶伦说:“这些措施将使犯罪分子更难利用我们强大的住宅房地产和投资顾问行业。”

　　在美国，越来越多的住宅房地产交易是用现金进行的，尽管其中绝大多数交易可能并没有什么邪恶或非法的地方。

　　全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors?)的数据显示，1月份，32%的房屋销售是用现金完成的，这是近10年来的最高比例。

　　在抵押贷款利率上升的情况下，许多有能力买房的人已经转向现金交易，以避免支付高额的住房贷款利息。

　　COVID-19大流行后的移民模式也可能刺激了更多的现金销售:从加利福尼亚和纽约等价格较高的州搬迁的家庭往往从出售旧房子中获得高额利润，以至于他们能够直接在价格较低的地区购买新房子。

　　Realtor.com?首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)说，创纪录的高净值水平使得现金交易激增，特别是对于那些正在缩减规模、购买更小房屋或成本更低的市场的买家。

　　她表示:“全现金交易更为普遍的另一个原因是，投资者购买的房地产份额创下了历史新高。”投资者使用现金的可能性几乎是其他购房者的两倍，他们购买的房屋数量比几年前减少了，但在所有房地产交易中所占的比例更高，因为总交易量已跌至历史低点。

　　财政部新的报告规则的目的不是阻止或惩罚现金购房交易，而是通过要求披露买家的真实身份来提高透明度。

　　这是因为长期以来，现金房地产交易一直被认为是洗钱者或其他不法行为者的潜在工具。众所周知，犯罪分子或被禁止进入美国金融体系的外国实体利用非法资金购买房屋，并利用这些资金通过租金收入或倒卖产生看似合法的资金。

　　其他一些阴谋包括在美国购买豪宅，作为贿赂的一种形式，而资金的真正来源和受益所有人都是保密的。

　　在最近的一起案件中，司法部查获了位于洛杉矶霍姆比山(Holmby Hills)高档地段的一栋豪宅，检方称，这栋豪宅是为一位前亚美尼亚政府部长的家人购买的，作为贿赂。

　　这座有11间卧室的城堡式豪宅于2011年以1440万美元的价格被一个信托基金买下，该信托基金的受益人是加吉克·哈查特莱恩(Gagik Khachatryan)的儿子们。

　　儿子们声称购买的资金来自一位亚美尼亚商人的贷款。检察官说，这些一再延期却没有偿还的贷款，是对哈查特莱恩的秘密贿赂。哈查特莱恩当时负责亚美尼亚的税务和海关。

　　上个月，美国司法部最终达成了一项民事没收和解协议，美国获得了这栋豪宅的所有权。该房产目前的挂牌价为3970万美元。

　　根据新规定，参与向空壳公司或信托公司全现金出售房屋的房地产专业人士之一，必须向FinCEN提交一份报告，列出购买房屋的法律实体背后的受益所有人。

　　结帐代理人是一个独立的第三方，负责促成许多结帐，是负责制作报告的主要人员。如果没有成交代理，报告责任就落在了所有权转让过程中涉及的“级联”专业人员名单上，但每笔交易只需要提交一份报告。

　　这些报告必须包含有关买方、卖方、有关财产和销售总额的某些信息。FinCEN对某些常见的、低风险的所有权转让不要求提交报告，比如那些因死亡、离婚、破产或转移到信托机构进行遗产规划的所有权转让。

　　自2016年以来，类似的规定也适用于迈阿密和曼哈顿超过一定门槛的现金交易，这两个市场是富有的外国买家的热门市场。此后，其他几个主要城市也加入了所谓的地理定位订单。

　　新规定适用于全国范围内的交易。财政部在收到房地产业的反馈后，在某种程度上放宽了最终规定，允许举报人合理地依赖其他各方提供的有关买家的信息，只要他们不了解让这些信息受到质疑的事实。

　　代表产权保险公司的行业组织美国土地产权协会(American Land Title Association)表示，它仍在审查这项新规定，但“该机构似乎采纳了几项重要的行业建议，以简化监管，减轻房地产专业人士的一些负担。”

　　然而，该组织补充说，新规定可能会使涉及房地产交易的企业每年增加高达5亿美元的成本。

　　ALTA在给Realtor.com的一份声明中表示:“我们的共同目标是保护美国房地产市场不受洗钱活动的影响，并打算与FinCEN合作，正如我们在过去八年中所做的那样，减少这项监管的成本和对小企业的影响(估计每年超过5亿美元)，同时为执法部门提供完成工作所需的信息。”