房地产专家告诉商业内幕网，未来几年办公行业将经历一波困境。

　　由于业主减少了损失，空置的破旧办公室可以贱卖。

　　这对住房供应来说可能是个好消息，因为以前的办公楼越来越少行业资深人士说，这些房子都变成了公寓。

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　　商业地产市场的一个角落正在酝酿一场地震，许多写字楼面临困境，因为它们面临着到期债务的压力，并在与长期存在的在家工作趋势作斗争。

　　房地产专业人士说，这些因素——导致一些最差的办公楼几乎无人居住——即将引发一些甩卖，有可能引发一波写字楼改造公寓的热潮，这将增加更多的住房供应。

　　商业地产投资公司世邦魏理仕（CBRE）的首席全球经济学家理查德?巴克汉姆（Richard Barkham）表示，他认为乙级写字楼将出现剧变。乙级写字楼是一类难以吸引租户的写字楼，主要原因是老旧且需要翻修。

　　他说，这些二线房产的空置率高达80%。他预计，未来10年，其中许多房产可能会被拆除或改造。

　　“银行将不得不处置这些房地产，”巴克汉姆在接受《商业内幕》采访时表示。“所以我们将拭目以待。我认为，在接下来的两到三年里，我们将看到一波办公室回到银行，我说，它们将被贱卖，要么被拆除，要么被改造。”

　　这种连锁反应似乎已经在酝酿之中，银行悄悄地将陷入困境的写字楼从资产负债表中剥离，而转换资产也开始慢慢融入其中。

　　商业银行持有的商业房地产贷款总额降至2.9万亿美元，低于今年早些时候3万亿美元的峰值。

　　美联储（Federal Reserve）的数据显示，大型银行一直在缩减对房地产业的贷款，74%的银行表示，它们在2024年第二季度收紧了非住宅商业房地产贷款的标准。

　　与此同时，根据RentCafe引用的Yardi Matrix数据，2024年计划改建为公寓的办公空间数量增至5.5万个，这是四年来记录的最高办公到公寓转换数量，比2021年的记录水平增长了357%。

　　波尔西内利律师事务所（Polsinelli）的房地产金融律师约翰?瓦瓦斯（John Vavas）与商业房地产贷款机构合作，他今年参与了几宗办公住宅转换交易。他说，在大流行之前，他从未参与过这种交易。

　　据Barkham估计，写字楼约占所有商业地产面积的20%，表现最差的写字楼约占办公总供应量的10%。

　　Yardi在另一份报告中表示，约有12亿平方英尺的办公空间可以改造成住宅空间。

　　世邦魏理仕对自2016年以来计划、正在进行和已完成的办公室到住宅的转换进行了分析，估计可以转换价值13.8亿平方英尺的办公空间。巴克汉姆说，这种演变可能需要大约十年的时间才能在城市中完全发生。

　　可以肯定的是，这种转换既昂贵又困难。在纽约，建筑师们在摩天大楼上凿洞，以重新安排建筑面积。纽约最大的商业地产商之一西尔弗斯坦地产公司（Silverstein Properties）正斥资15亿美元对部分写字楼进行改造。

　　尽管如此，对于面临过剩闲置空间的房东来说，尝试将其隐蔽起来可能是值得的。

　　巴克汉姆补充说：“在2025年，很多表现非常糟糕的办公室将会破产。”“很明显，我们在美国不需要那么多的办公空间了。”

　　虽然大多数高质量的建筑都已住满，但自疫情以来，远程工作变得更加普遍，对办公室的需求普遍下降。数据提供商CommercialEdge的数据显示，8月份美国写字楼空置率为19.4%，比去年同期上升了200个基点。

　　今年第二季度，商业房地产贷款的逾期还款率攀升至1.42%，为近10年来的最高水平。与此同时，美联储的数据显示，第一季度商业房地产价格同比再次下跌9%。

　　但瓦瓦斯表示，过去6个月，房地产投资者对这一行业的热情有所升温，部分原因是楼盘以大幅折扣出售，以及银行试图从资产负债表上抛售贷款。他回忆起自己最近参与的一笔交易，当时业主给这栋楼的价格打了20%到30%的折扣。

　　他说：“这栋楼的主人当时空置很严重，我认为他们只是想减少损失。”

　　Vavas表示，鉴于美国住房短缺，预计许多废弃办公楼将被改造成住宅物业。Yardi的数据显示，办公楼到住宅的改造是最常见的改造项目，占所有改造工程的38%。

　　“人们每周在办公室工作三天而不是五天的想法是例外，而不是标准。而现在情况正好相反。”“如果你在整个公司都这么做，根据定义，你的需求将会下降。当它因为流行病后回到办公室的想法而下降时，我认为你必须开始考虑，嗯，我有这个空间。社区和地点的需求是什么？而在纽约，它恰好是住宅。”

　　Yardi的数据显示，华盛顿特区、纽约、达拉斯、芝加哥和洛杉矶今年开始的办公公寓转换最多，总共有19,462个转换项目正在进行中。

　　巴克汉姆说，平均通勤时间可能会缩短，而且有许多空置办公室的城市可能会出现更多的商店、餐馆和剧院。不过，他指出，这种变化不会在一夜之间发生。

　　“在相当长的一段时间内，你会看到空置的建筑，你会看到透明的办公室，”巴克汉姆说。